こんにちは。

Y&Fエステート藤田です。

家を売却したいと考えたとき、

「住宅ローンがまだ残っているけれど、売れるの？」

「売却価格よりローン残高の方が多かったらどうなる？」

「家を売ったお金でローンを返済できる？」

「住み替えたいけれど、今の家をどうすればいい？」

このようなご相談をいただくことがあります。

住宅ローンが残っているからといって、必ずしも家を売却できないわけではありません。

ただし、一般的には売却にあわせて住宅ローンを完済し、抵当権を抹消するための手続きを進める必要があります。

そこで今回は、住宅ローンが残っている家を売却するときに知っておきたいポイントを分かりやすく解説します。

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① 住宅ローンが残っていても売却できる？

結論から言うと

住宅ローンが残っていても売却を検討することはできます。

ただし、住宅ローンを利用している住宅には、金融機関の抵当権が設定されていることが一般的です。

売却して所有権を買主へ移す際には、通常、

住宅ローンを完済する

↓

抵当権を抹消する

という流れを考える必要があります。

そのため、

「いくらで売れそうか」

だけではなく、

「売却代金でローンを完済できるか」

を確認することが重要です。

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② まず「住宅ローンの残高」を確認しましょう

売却を考えたら、最初に確認したいのが、

現在の住宅ローン残高です。

金融機関から届く返済予定表や残高証明書などで確認できる場合があります。

例えば、

住宅ローン残高が2,000万円

↓

不動産の売却価格が2,500万円

であれば、単純計算では、

2,500万円 − 2,000万円

＝ 500万円

となります。

ただし、実際には仲介手数料やその他の売却費用が発生する場合があります。

そのため、

売却価格 − ローン残高 − 売却に必要な費用

という考え方で資金計画を立てることが大切です。

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③ 売却価格より住宅ローン残高が少ない場合

比較的分かりやすいのが、

「売却価格の方が住宅ローン残高より高いケース」

です。

例えば、

住宅ローン残高：1,500万円

売却価格：2,500万円

であれば、売却代金から住宅ローンの返済や売却費用などを差し引いて、残った金額を手元に残せる可能性があります。

もちろん、実際にはその他の費用や税金なども考える必要があります。

そこで重要なのが、

「売れたらいくら残る？」

という視点です。

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④ 売却価格より住宅ローン残高が多い場合

問題になりやすいのが、

「住宅ローン残高の方が、売却価格より高いケース」

です。

例えば、

住宅ローン残高：2,500万円

売却価格：2,000万円

だった場合、

500万円分の差額があります。

この場合は、

「500万円足りないから売れない」

とすぐに決めつけるのではなく、金融機関への返済方法などを含めて具体的に検討する必要があります。

自己資金で不足分を補う方法が考えられる場合もありますし、住み替えなど事情によっては金融機関への相談が必要になります。

住宅ローンが残っている場合は、売却前に金融機関へ確認しておくことが大切です。

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⑤ 「まず査定」をおすすめする理由

住宅ローンが残っている方に、まずおすすめしたいのが、

不動産の査定

です。

なぜなら、

現在の家の価値を知らなければ、ローン残高との比較ができないからです。

例えば、

ローン残高が2,200万円

ということだけ分かっていても、

家が1,500万円で売れるのか、

2,000万円なのか、

2,500万円なのか、

によって対応は大きく変わります。

まず、

「今の家はいくらくらいで売れる可能性があるのか？」

を確認しましょう。

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⑥ 住み替えの場合は「売却」と「購入」の順番も大切

今の家を売って、新しい家へ住み替えたいという方も多くいらっしゃいます。

この場合、

「先に売るのか」

「先に買うのか」

によって資金計画が変わります。

先に売却すると、

・現在の家のローンを整理しやすい

・売却資金を次の住宅購入に充てやすい

といったメリットがあります。

一方、

先に新居を購入すると、

・引っ越しのタイミングを調整しやすい

・仮住まいが不要になる可能性がある

といったメリットがあります。

ただし、現在の住宅ローンが残っている場合は、新しい住宅ローンとの関係もあるため、金融機関への確認が重要です。

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⑦ 売却価格を「希望額」だけで考えない

住宅ローンが残っている場合、

「ローン残高が2,500万円だから、2,500万円以上で売りたい」

と考えるのは自然です。

しかし、

ローン残高だけを基準に売却価格を決めることはできません。

市場で購入希望者がどのくらいいるのか、

周辺の相場はいくらなのか、

物件の状態はどうなのか、

などを考える必要があります。

大切なのは、

「ローン残高に合わせた価格」ではなく、「市場で売れる可能性がある価格」

です。

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⑧ 売却前に金融機関へ相談しましょう

住宅ローンが残っている場合は、

「売却してから金融機関に話す」

のではなく、早めに金融機関へ確認しておくことをおすすめします。

例えば、

・現在のローン残高

・完済に必要な金額

・売却に必要な手続き

・抵当権抹消の流れ

などです。

必要な手続きや書類については金融機関によって異なる場合があります。

不動産会社だけでは判断できない部分もあるため、

不動産会社と金融機関の両方に確認しながら進める

ことが大切です。

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⑨ 売却費用も忘れずに計算しましょう

住宅ローンが残っている方は、

「売却価格とローン残高」

だけで判断しがちです。

しかし、実際には、

・仲介手数料

・印紙税

・抵当権抹消に関する費用

・測量費

・解体費

・残置物処分費

などが必要になる場合があります。

そのため、

売却価格 ＞ ローン残高

だから必ずお金が残るとは限りません。

最終的な手取り額を計算しておきましょう。

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⑩ 「売るかどうか迷っている」段階でも相談できます

住宅ローンが残っていると、

「ローンが終わるまで売れない」

と思ってしまう方もいらっしゃいます。

しかし、今の不動産価格を確認しておけば、

「今売る」

「もう少し所有する」

「住み替えを検討する」

など、今後の選択肢を考えやすくなります。

まずは査定を受けて、

現在の家の価値と住宅ローン残高を比較する

ところから始めてみましょう。

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住宅ローンが残る家を売却するときのチェックリスト

売却を考えている方は、次の項目を確認してみましょう。

□ 現在の住宅ローン残高

□ 毎月の返済額

□ 現在の不動産価格

□ 売却にかかる費用

□ 売却後の手取り額

□ 抵当権抹消の手続き

□ 新居を購入する場合の資金計画

□ 売却希望時期

すべて分からなくても大丈夫です。

分かるところから整理していきましょう。

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こんな方は早めの相談がおすすめです

次のような方は、早めに不動産会社へ相談してみてはいかがでしょうか。

・住宅ローンがまだ残っている

・転勤や住み替えを予定している

・毎月のローン返済が負担になっている

・今の家の価格を知りたい

・売却後にいくら残るのか知りたい

・住宅ローン残高より高く売れるか知りたい

・相続した家にローンが残っている

特に住み替えを考えている場合は、売却と購入のタイミングを早めに検討することで、資金計画を立てやすくなります。

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当社では住宅ローンが残る不動産の売却相談も承っています

Y&Fエステートでは、

・住宅ローンが残っている戸建て

・マンション

・土地

・住み替えによる売却

・相続した不動産

・空き家

などの売却相談を承っています。

「ローンが残っているけれど、本当に売れる？」

「今の家はいくら？」

「売却したらローンを返済できる？」

「住み替えたいけれど、何から始めればいい？」

という方も、お気軽にご相談ください。

現在の不動産価値を確認し、売却費用なども考慮しながら、

「売却後にどうなるのか」

を一緒に整理していきます。

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まとめ

住宅ローンが残っている家でも、売却を検討することはできます。

大切なのは、

① 住宅ローン残高を確認する

② 現在の不動産価格を知る

③ 売却にかかる費用を確認する

④ 売却後の手取り額を計算する

⑤ 金融機関へ早めに相談する

ということです。

特に重要なのは、

「ローン残高」と「不動産の現在価値」を比較すること

です。

住宅ローンが残っているからといって、売却を諦める必要はありません。

一方で、売却価格だけを見て判断するのも危険です。

売却価格・ローン残高・諸費用を合わせて資金計画を立てること

が大切です。

「まだ売るか決めていない」

という方も、まずは現在の不動産価値を確認するところから始めてみませんか？

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Y&Fエステート

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「住宅ローンが残っているけれど売れる？」

「今の家はいくらで売れる？」

「売却したらローンを完済できる？」

「住み替えを考えている」

という方も、お気軽にご相談ください。

Y&Fエステートがお客様のお話を伺い、現在の不動産価値や売却に必要な費用を整理しながら、無理のない売却方法をご提案いたします。