こんにちは。

Y&Fエステート藤田です。

不動産を売却するとき、最初に気になるのが、

「この家はいくらで売れる？」

「土地の価格はどうやって決まるの？」

「不動産会社によって査定額が違うのはなぜ？」

ということではないでしょうか。

不動産会社に査定を依頼すると、会社によって価格が異なる場合があります。

すると、

「一番高い査定額を出した会社にお願いすればいいの？」

と思われるかもしれません。

しかし、査定価格は単純に土地の面積や築年数だけで決まるものではありません。

物件の立地、土地の形、道路との関係、建物の状態、周辺の取引事例など、さまざまな要素を総合的に見て判断します。

今回は、不動産会社が査定するとき、どのようなポイントを見て価格を決めているのかを分かりやすく解説します。

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① 一番重要なのは「立地」です

不動産価格を考えるうえで、大きなポイントになるのが、

立地

です。

例えば、

・駅やバス停までの距離

・買い物の便利さ

・学校までの距離

・病院などの生活施設

・周辺の住宅環境

・道路へのアクセス

などがあります。

同じ大きさの家でも、

「生活に便利な場所」

と

「交通や買い物に不便な場所」

では、価格が大きく異なる場合があります。

不動産は、

「どこにあるのか」

が非常に重要です。

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② 土地の面積だけではなく「形」も見ます

土地の査定では、

「何㎡あるか」

だけではなく、

土地の形状

も重要です。

例えば、

・整形地

・旗竿地

・三角形の土地

・細長い土地

・高低差のある土地

などがあります。

同じ100㎡の土地でも、建物を建てやすい土地と、利用しにくい土地では評価が変わることがあります。

そのため、

土地の面積が同じなら同じ価格

というわけではありません。

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③ 道路との接道状況も重要です

土地を売却するときに、特に確認したいのが、

道路との接し方

です。

例えば、

・道路の幅員

・土地が道路に接している長さ

・道路の種類

・角地かどうか

などです。

土地によっては、建築や建て替えに関する制限がある場合があります。

そのため、

「土地の広さ」だけで判断するのではなく、土地がどのような道路に接しているのか

を確認することが重要です。

古い家や相続した土地では、ここが査定の重要なポイントになることがあります。

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④ 建物は「築年数」だけで判断しません

戸建て住宅の場合、

「築30年だから安い」

「築10年だから高い」

と、築年数だけで価格を決めるわけではありません。

例えば、

・建物の構造

・メンテナンス状況

・リフォーム履歴

・設備の状態

・間取り

・日当たり

なども確認します。

築年数が古くても、

「きれいに管理されている」

「リフォームされている」

「立地が良い」

といった場合には、評価が変わることがあります。

反対に、築年数が比較的新しくても、大きな修繕が必要な場合には、その点を考慮する必要があります。

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⑤ 室内の状態も確認します

建物については、

室内の状態

も重要です。

例えば、

・水回り

・床

・壁

・天井

・建具

・エアコンなどの設備

・雨漏りの有無

などです。

ただし、

「室内が多少古い＝売れない」

というわけではありません。

購入希望者によっては、

「自分でリフォームしたい」

という方もいます。

そのため、査定の段階では、

現在の状態のままで、どのような買主が考えられるか

という視点も大切です。

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⑥ 周辺の成約事例を確認します

不動産査定で非常に重要なのが、

周辺で実際にどのくらいの価格で取引されているか

という情報です。

これを参考に、

「同じ地域で似た物件がどのくらいで売れているのか」

を確認します。

例えば、

同じ地域の戸建てが、

2,500万円前後

2,700万円前後

2,900万円前後

で成約している場合、

その地域の市場価格を考えるうえで一つの参考になります。

もちろん、土地面積や建物の状態などが違えば価格も変わります。

そのため、

「近所の家が3,000万円だったから、自分も3,000万円」

と単純には決められません。

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⑦ 現在販売されている物件も確認します

査定では、

現在、周辺でどのような物件が売りに出されているか

も重要です。

例えば、

・同じ地域

・同じ価格帯

・似た土地面積

・似た築年数

の物件を確認します。

これによって、

「購入希望者から見たときに、競合する物件は何か？」

を考えることができます。

不動産売却では、

「自分の物件の価値」だけでなく「競合物件との比較」

も重要です。

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⑧ 「売主が希望する価格」と「市場価格」は違います

売主様には、

「できれば3,000万円で売りたい」

という希望価格があるかもしれません。

もちろん、希望価格を考えることは大切です。

しかし、

希望価格＝市場で売れる価格

とは限りません。

例えば、

希望価格：3,000万円

市場で売れる可能性がある価格：2,600万円

だった場合、

3,000万円で売り出しても、なかなか購入希望者が現れない可能性があります。

反対に、

「早く売りたい」

という理由だけで相場より大幅に安くする必要があるとも限りません。

重要なのは、

希望価格と市場価格のバランス

です。

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⑨ 査定価格が不動産会社によって違うのはなぜ？

不動産会社によって査定価格が異なることがあります。

その理由として、

・参考にする事例

・物件の評価方法

・地域についての知識

・販売戦略

・売却期間の考え方

などに違いがあるためです。

そのため、

査定額が高い会社＝一番高く売れる会社

とは限りません。

大切なのは、

「なぜ、この価格なのか？」

を説明してもらうことです。

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⑩ 査定価格の「根拠」を確認しましょう

査定を受けたら、

「3,000万円です」

という結果だけを見るのではなく、

「なぜ3,000万円なのですか？」

と聞いてみましょう。

例えば、

・近隣の成約事例

・現在販売されている競合物件

・土地の形状

・接道状況

・建物の状態

・市場の需要

などについて説明してもらいましょう。

説明を聞いて、

「なるほど、この価格になる理由が分かった」

と思えることが重要です。

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⑪ 査定価格が高すぎる場合にも注意

「他社より500万円高く査定します！」

と言われたら、魅力的に感じるかもしれません。

しかし、

高い査定価格を提示することと、高く売れることは別です。

査定時には、

「売主様の希望を満たすために高めの価格を提示する」

のではなく、

「市場で売れる可能性を考えて価格を提案する」

ことが重要です。

販売開始後、

「問い合わせがほとんどない」

「内覧が入らない」

となれば、価格の見直しが必要になる場合もあります。

結果として、

最初から適正な価格で販売した方が早く売れるケースもあります。

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⑫ 訪問査定と机上査定の違い

不動産査定には、

机上査定

と

訪問査定

があります。

机上査定

物件の所在地や面積、築年数などの情報をもとに、価格の目安を算出する方法です。

まず大まかな価格を知りたいときに利用しやすい方法です。

訪問査定

実際に現地を確認し、

・建物の状態

・室内

・土地

・周辺環境

などを確認したうえで、より具体的な価格を検討します。

「本当に売却を考えている」

という場合には、訪問査定を検討してみてもよいでしょう。

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査定前に準備しておくとよいもの

手元に次のような資料があれば、準備しておきましょう。

□ 登記識別情報・権利証

□ 固定資産税関係の資料

□ 測量図

□ 建築関係の資料

□ 購入時の契約書

□ リフォーム・修繕履歴

□ 住宅ローン残高が分かる資料

すべて揃っていなくても問題ありません。

分かる範囲で準備しておけば大丈夫です。

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査定を受ける前に、やらなくてもいいこと

査定前に、

「家をきれいにしなくてはいけない」

「リフォームしなくてはいけない」

「庭を全部きれいにしなくてはいけない」

と思われる方もいらっしゃいます。

しかし、

査定を受けるために大規模な費用をかける必要はありません。

現在の状態を確認してもらうことで、

「どこまで手を入れた方がいいのか」

を判断できます。

先にお金を使うのではなく、

まず現状を見てもらう

ことをおすすめします。

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当社では査定の「価格の理由」まで分かりやすくご説明します

Y&Fエステートでは、

・土地

・戸建て

・マンション

・空き家

・相続した実家

・アパート

・収益物件

などの査定・売却相談を承っています。

単に、

「査定価格は○○万円です」

とお伝えするのではなく、

「なぜ、その価格になるのか」

を分かりやすくご説明することを大切にしています。

「まだ売るか決めていない」

「他社の査定価格と比較したい」

「今の資産価値だけ知りたい」

という方も、お気軽にご相談ください。

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まとめ

不動産査定では、

① 立地

② 土地の面積・形状

③ 道路との接道状況

④ 建物の築年数・状態

⑤ 室内や設備の状態

⑥ 周辺の成約事例

⑦ 現在販売されている競合物件

など、さまざまな情報を総合的に確認します。

そして大切なのは、

「一番高い査定額を出した会社を選ぶ」

ことではありません。

「その査定価格に、納得できる根拠があるか」

を確認することです。

不動産売却を検討している方は、まず現在の価値を知るところから始めてみましょう。

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