こんにちは。

Y&Fエステート藤田です。

不動産を売却しようと思ったとき、

「まず何をすればいいの？」

「不動産会社にはいつ相談するの？」

「査定をした後はどうなるの？」

「契約から引渡しまで、どんな流れなの？」

このような疑問を持つ方は多いのではないでしょうか。

不動産売却は、普段の買い物とは違い、

査定 → 価格決定 → 媒介契約 → 販売活動 → 内覧 → 売買契約 → 決済・引渡し

という流れで進むのが一般的です。

今回は、不動産売却を初めて検討する方にも分かりやすいように、査定から引渡しまでの流れを順番に解説します。　

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① まずは不動産会社に相談する

不動産売却の最初の一歩は、

「相談すること」

です。

この時点では、まだ売却を決めていなくても構いません。

例えば、

「今の家はいくらくらい？」

「相続した実家をどうすればいい？」

「空き家を売った方がいい？」

「土地だけでも売れる？」

といった相談から始めることができます。

特に相続した実家や古い空き家は、

売却・賃貸・所有継続・解体

など、複数の選択肢を比較した方がよい場合があります。

まずは状況を整理するところから始めましょう。

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② 不動産の査定を受ける

次に、

「この不動産はいくらくらいで売れるのか？」

を確認します。

不動産会社は、

・周辺の売買事例

・現在販売されている物件

・土地の面積

・建物の状態

・築年数

・立地

・道路との接道状況

などを確認して、売却価格の目安を算出します。

ここで大切なのは、

「査定価格＝必ずその価格で売れる」ではない

ということです。

査定価格の根拠を説明してもらい、

「なぜこの価格になるのか？」

を確認しておきましょう。

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③ 売却に必要な書類や物件情報を確認する

査定後は、売却に必要な情報を整理します。

例えば、

・登記識別情報・権利証

・固定資産税関係の資料

・土地や建物に関する資料

・測量図

・建築関係の書類

・リフォーム履歴

などです。

ただし、書類がすべて揃っていなくても、最初から売却を諦める必要はありません。

「権利証が見つからない」

「昔の書類がない」

という場合も、まずは不動産会社や司法書士などに相談しましょう。

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④ 不動産会社との媒介契約を決める

売却を依頼することになったら、

媒介契約

を結びます。

媒介契約には、

一般媒介契約

専任媒介契約

専属専任媒介契約

の3種類があります。

それぞれ、

・複数の不動産会社へ依頼できるか

・自分で買主を見つけた場合の扱い

・レインズへの登録

・販売状況の報告

などが異なります。

どの契約が良いかは、物件や売主様の希望によって変わります。

契約内容をしっかり理解してから選びましょう。

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⑤ 売り出し価格を決める

媒介契約を結んだら、

「いくらで売り出すか」

を決定します。

ここでは、

「できるだけ高く売りたい」

という売主様の希望と、

「市場で売れる可能性がある価格」

のバランスが重要です。

高すぎる価格では、

・問い合わせが少ない

・内覧が入らない

・販売期間が長くなる

可能性があります。

逆に、安くしすぎると、本来得られたはずの売却価格を下げてしまう可能性があります。

価格設定は不動産売却の非常に重要なポイントです。

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⑥ 販売活動を開始する

売り出し価格が決まったら、いよいよ販売活動です。

不動産会社は、

・不動産ポータルサイトへの掲載

・不動産会社間の情報共有

・購入希望者への物件紹介

・問い合わせへの対応

などを行います。

販売方法は、物件によって変えることも重要です。

例えば、

「ファミリー層に向いている住宅」

「リフォーム向けの古家」

「投資向けの収益物件」

など、購入する可能性がある人を意識して販売することが大切です。

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⑦ 購入希望者から問い合わせが入る

販売を開始すると、

「詳しく話を聞きたい」

「物件を見てみたい」

という購入希望者から問い合わせが入ります。

問い合わせの内容によっては、

・価格

・土地面積

・建物面積

・築年数

・設備

・周辺環境

などについて質問されます。

購入希望者が安心して検討できるよう、分かっている情報は正確に伝えることが大切です。

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⑧ 内覧を行う

購入希望者が実際に物件を見るのが、

内覧

です。

内覧では、

・玄関

・リビング

・キッチン

・浴室

・トイレ

・収納

・庭

・駐車場

などを確認します。

売主様が居住中の場合は、日程調整をして内覧に対応します。

空き家の場合でも、

掃除・換気・整理整頓

を行っておくと、物件の印象を良くしやすくなります。

ただし、内覧前に大規模なリフォームをする必要があるとは限りません。

まずは不動産会社に相談しましょう。

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⑨ 購入希望者との条件交渉

購入希望者が、

「この価格なら購入したい」

という申し込みをした場合、売主様と条件の調整を行います。

例えば、

・売買価格

・引渡し時期

・残置物の扱い

・設備の扱い

などについて話し合うことがあります。

不動産会社が売主様と買主様の間に入り、条件を整理していきます。

ここで重要なのは、

価格だけでなく、全体の条件を見ること

です。

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⑩ 売買契約を締結する

条件がまとまったら、

売買契約

を締結します。

契約書には、

・売買価格

・手付金

・引渡し時期

・契約解除に関する事項

・物件の状態

など、重要な内容が記載されます。

契約前には内容をしっかり確認し、

分からない部分があれば質問しておきましょう。

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⑪ 決済と引渡し

契約後、約束した日程で、

決済・引渡し

を行います。

一般的には、

買主様から残代金を受け取り、

↓

必要な書類や鍵などを引き渡し、

↓

所有権移転登記などの手続きを進めます。

住宅ローンが残っている場合は、ローンの返済や抵当権抹消の手続きも関係します。

司法書士などの専門家と連携しながら手続きを進めることが一般的です。

これで、不動産売却の大きな流れが完了します。

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売却にかかる費用も忘れずに

不動産を売却するときは、

「売れた金額＝そのまま手元に残る金額」

ではありません。

売却内容によって、

・仲介手数料

・印紙税

・司法書士費用

・測量費

・解体費

・残置物処分費

などが必要になる場合があります。

また、売却によって譲渡所得が生じた場合は、税金が関係する場合があります。

そのため、

売却価格だけではなく、売却後の手取り額

まで考えることが大切です。

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不動産売却で特に注意したいこと

売却を成功させるためには、

「最初の準備」

が非常に重要です。

特に、

・相場より高すぎる価格を設定する

・先に大規模なリフォームをする

・必要以上に荷物を処分する

・古家だからと先に解体する

・一つの査定価格だけで判断する

といったことは、先に不動産会社へ相談してから判断することをおすすめします。

売主様が先に費用をかけなくても、現状のまま売却できるケースがあります。

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相続した実家・空き家は、さらに早めの整理がおすすめ

相続した実家では、

・相続人が複数いる

・相続登記が済んでいない

・家の中に荷物が残っている

・遠方に住んでいる

・建物が古い

など、通常の売却より確認事項が多くなることがあります。

だからこそ、

「売ろうと思ってから準備する」のではなく、早めに情報を整理しておく

ことが大切です。

売却するかどうか決めていなくても、

現在の価格を知っておくことは、今後の判断材料になります。

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不動産売却は「価格」だけでなく「納得できる売却」を目指しましょう

不動産売却では、

「できるだけ高く売りたい」

という気持ちがあるのは当然です。

しかし、

高く売り出すことと、高く売れることは違います。

そして、

短期間で売れることと、満足できる売却も必ずしも同じではありません。

大切なのは、

・価格

・売却期間

・手間

・費用

・売却後の資金

を総合的に考えることです。

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当社では、不動産売却の最初から最後までサポートします

Y&Fエステートでは、

・土地

・戸建て

・マンション

・空き家

・相続した実家

・アパート

・収益物件

などの売却相談を承っています。

「何から始めればいいのか分からない」

という方も大丈夫です。

査定から売却価格のご相談、販売活動、内覧、契約、引渡しまで、一つひとつ分かりやすくご説明しながら進めます。

必要に応じて司法書士・税理士などの専門家とも連携し、お客様の状況に合わせた売却方法をご提案します。

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まとめ

不動産売却の基本的な流れは、

① 相談

↓

② 査定

↓

③ 必要書類・物件情報の確認

↓

④ 媒介契約

↓

⑤ 売り出し価格の決定

↓

⑥ 販売活動

↓

⑦ 問い合わせ

↓

⑧ 内覧

↓

⑨ 条件交渉

↓

⑩ 売買契約

↓

⑪ 決済・引渡し

という流れです。

もちろん、物件や売主様の事情によって手続きや順番が変わる場合があります。

大切なのは、

「売ると決めてから考える」のではなく、「売るかどうかを考える段階から専門家に相談する」

ことです。

「今の家はいくら？」

「相続した土地を売ったらどうなる？」

「空き家をどうするべき？」

「売却後にいくら残る？」

という方も、まずはお気軽にご相談ください。

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