不動産を売ると税金はいくらかかる？売却前に知っておきたい5つのポイント
こんにちは。
Y&Fエステート藤田です。
不動産を売却するとき、
「3,000万円で売れたら、税金はいくら？」
「不動産を売ったら必ず税金がかかるの？」
「相続した土地を売った場合はどうなる？」
「買ったときの価格が分からない場合は？」
このような疑問を持たれる方は多いのではないでしょうか。
不動産を売却した場合、必ず税金がかかるわけではありません。
基本的には、売却によって利益が生じた場合に、譲渡所得について税金がかかる可能性があります。
また、マイホームや相続した空き家などについては、一定の条件を満たすことで利用できる特例があります。
今回は、不動産を売却するときに知っておきたい税金の基本を、できるだけ分かりやすく解説します。
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① 不動産を売ったら必ず税金がかかる？
まず最も大切なポイントです。
不動産を売却したからといって、必ず税金がかかるわけではありません。
土地や建物を売却した場合、基本的には、
売却価格 − 取得費 − 譲渡費用
などをもとに譲渡所得を計算します。
つまり、
「3,000万円で売れたから3,000万円に対して税金がかかる」
というわけではありません。
例えば、
購入価格が2,000万円
↓
3,000万円で売却
↓
購入や売却にかかった一定の費用などを差し引く
というように計算します。
その結果、課税される譲渡所得が発生するかどうかを確認します。
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② 不動産の所有期間によって税率が変わります
土地や建物を売却した場合、
所有期間が5年を超えているかどうか
によって、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれます。
売却した年の1月1日時点で、
所有期間が5年を超える場合 → 長期譲渡所得
所有期間が5年以下の場合 → 短期譲渡所得
となります。
一般的な税率は、
長期譲渡所得
所得税：15％
住民税：5％
短期譲渡所得
所得税：30％
住民税：9％
です。
さらに、所得税には復興特別所得税が加算されます。
そのため、売却を検討するときは、
「いつ取得した不動産なのか」
を確認しておくことが重要です。
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③ マイホームには「3,000万円の特別控除」があります
自分が住んでいたマイホームを売却する場合、一定の条件を満たせば、
「3,000万円の特別控除」
を利用できる可能性があります。
この特例を利用できれば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できるため、税負担が大きく変わる場合があります。
ただし、
・実際にその住宅に住んでいたか
・売却の時期
・過去に特例を利用していないか
など、一定の条件があります。
また、住宅ローン控除など他の制度との適用関係にも注意が必要です。
「自宅を売るから3,000万円控除が必ず使える」
というわけではありませんので、売却前に確認しましょう。
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④ 相続した実家・空き家にも特例がある場合があります
相続した実家を売却する場合、
「相続空き家の3,000万円特別控除」
が利用できる可能性があります。
ただし、対象となる空き家や売却時期、相続の状況などについて一定の条件があります。
そのため、
「相続した古い家だから3,000万円控除が使える」
と簡単に判断することはできません。
特に相続した実家の場合は、
・相続した時期
・建物の状態
・誰が住んでいたか
・売却方法
・相続人の状況
などを確認することが重要です。
条件に該当するかどうかについては、税理士や税務署などに確認することをおすすめします。
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⑤ 仲介手数料など、売却にかかった費用も関係します
不動産を売却するときには、
・仲介手数料
・測量費
・境界確認にかかる費用
・建物の取壊し費用
など、売却のために直接かかった費用が発生することがあります。
一定の条件を満たす譲渡費用は、譲渡所得の計算上、売却価格から差し引くことができます。国税庁も仲介手数料や測量費、建物を取り壊して土地を売った場合の取壊し費用などを譲渡費用の例として示しています。
そのため、
「売却価格だけを見て税金を判断しない」
ことが大切です。
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取得費が分からない場合はどうする？
相続した土地や、親の代から所有している土地の場合、
「いくらで買ったのか分からない」
ということがあります。
昔の不動産では、購入時の契約書などが見つからないケースもあります。
このような場合でも、税務上のルールに基づいて取得費を計算する方法があります。
ただし、取得費が分からない場合の具体的な取り扱いは個別の状況によって変わります。
古い土地を売却する場合は、
購入時の売買契約書・領収書などが残っていないか、一度確認してみましょう。
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3,000万円で売れた場合、税金はいくら？
例えば、
「3,000万円で売却できた」
という場合でも、すぐに税額を計算することはできません。
なぜなら、
・いくらで購入したのか
・購入時の費用はいくらだったのか
・売却のためにいくらかかったのか
・所有期間は何年なのか
・マイホームの特例を利用できるのか
・相続した不動産なのか
などによって、税額が変わるからです。
つまり、
「3,000万円で売ったら税金は○○万円」
と単純に決めることはできません。
不動産売却では、
売却価格ではなく、最終的に課税される譲渡所得を確認する
ことが重要です。
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売却前に確認しておきたい5つのこと
不動産を売却する前には、次の項目を整理しておきましょう。
① いくらで取得したのか
購入時の契約書や領収書などを確認します。
② いつ取得したのか
所有期間によって税率が変わるため重要です。
③ 売却にどのくらい費用がかかるのか
仲介手数料、測量費、解体費などを確認します。
④ 特例を利用できる可能性があるか
マイホームや相続空き家などには、一定の条件で利用できる特例があります。
⑤ 売却後にいくら残るのか
売却価格だけではなく、費用や税金を考慮した手取り額を確認しましょう。
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税金を考えるときは「売却価格」ではなく「手取り額」が大切
不動産売却で重要なのは、
「いくらで売れるか？」
だけではありません。
例えば、
3,000万円で売却
↓
仲介手数料などの諸費用
↓
住宅ローンなどの残債
↓
必要に応じて税金
↓
最終的な手取り額
という流れで考える必要があります。
「3,000万円で売れたから3,000万円が手元に残る」
わけではありません。
売却を考える際には、
「最終的にいくら残るのか」
まで確認しておきましょう。
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Y&Fエステートでは売却前の資金計画もご相談いただけます
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・戸建て
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などの売却相談を承っています。
「売ったらいくら手元に残る？」
「相続した土地を売ると税金はどうなる？」
「自宅を売却した場合、特例が使える可能性はある？」
「解体してから売った方がいい？」
など、売却前の疑問もお気軽にご相談ください。
税務上の具体的な判断については税理士などの専門家と連携しながら、売却に必要な情報を整理していきます。
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まとめ
不動産を売却したからといって、必ず税金がかかるわけではありません。
売却によって利益が生じた場合には、譲渡所得について税金がかかる可能性があります。
また、
・所有期間
・取得費
・譲渡費用
・マイホームかどうか
・相続した不動産かどうか
などによって税額や利用できる特例が変わります。
特にマイホームや相続した空き家については、一定の条件で3,000万円の特別控除などを利用できる場合があります。
不動産売却では、
「いくらで売れるか」
だけではなく、
「費用や税金を差し引いて、最終的にいくら残るのか」
まで考えることが大切です。
「まだ売るか決めていない」という方も、まずは現在の不動産価値を知ることから始めてみませんか？
※この記事は不動産売却に関する税金の一般的な情報を紹介するものです。具体的な税額や特例の適用可否は個別事情によって異なるため、売却前に税理士または税務署へご確認ください。
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