兄弟で相続した不動産を売るには？共有名義で困らないための5つのポイント
こんにちは。
Y&Fエステート藤田です。
親から実家や土地を相続したものの、
「兄弟で共有名義になっている」
「自分は売りたいけれど、兄弟は残したいと言っている」
「遠方に住んでいる相続人がいる」
「誰が何をすればいいのか分からない」
このようなご相談があります。
相続人が一人であれば比較的話を進めやすいですが、兄弟姉妹など複数人で不動産を相続すると、売却前に確認することが増えます。
特に、
「共有名義の不動産をどう処理するか」
は、家族でしっかり話し合っておきたいポイントです。
今回は、兄弟で相続した不動産を売却するときに知っておきたい5つのポイントを、分かりやすく解説します。
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① まず「誰がどの持分を持っているのか」を確認する
兄弟で相続した不動産では、
「誰が所有者なのか」
「それぞれ何分の何を持っているのか」
を確認することから始めましょう。
例えば、
兄：2分の1
弟：2分の1
というように共有している場合があります。
また、相続の経緯によっては、兄弟以外の相続人が共有者になっていることもあります。
そのため、
登記簿などを確認して、現在の所有関係を正確に把握する
ことが大切です。
「家族だから当然、兄弟2人の共有だろう」
と考えず、まず登記上の名義を確認しましょう。
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② 不動産そのものを売る場合は、共有者全員の意思確認が重要です
共有名義の不動産を、
不動産全体として第三者に売却する
場合には、共有者全員の意思確認が重要になります。
法務省の資料でも、共有物全体の処分は共有者の一人だけで自由に行えるものではなく、共有関係を解消するための制度などが整理されています。
そのため、
「兄が代表して売っておいて」
というだけで、兄一人が不動産全体を自由に売却できるわけではありません。
売却を考える場合は、
誰が共有者なのか
全員が売却に賛成しているのか
を早めに確認しておきましょう。
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③ 「売りたい人」と「残したい人」で意見が分かれたら？
共有不動産でよくあるのが、
「兄は売りたい、弟は残したい」
というケースです。
この場合、感情だけで話し合うとなかなか結論が出ないことがあります。
そこで、
・現在の不動産価格
・固定資産税などの負担
・修繕費
・空き家の管理費
・賃貸した場合の収入
など、具体的な数字を整理してみましょう。
例えば、
「現在2,500万円程度で売れる可能性がある」
「年間20万円程度の維持費がかかる」
「賃貸なら月8万円程度の可能性がある」
など、数字が分かれば比較しやすくなります。
「売るか残すか」ではなく、「それぞれの選択肢にどんなメリットと負担があるか」
を考えることが大切です。
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④ 共有持分だけを売る方法もあります
共有者の一人が、
「自分はもう不動産を所有したくない」
という場合、
自分の共有持分について処分を検討する
という考え方もあります。
民法上、共有者は自分の共有持分を処分することができます。
ただし、
共有持分だけを売却することと、不動産全体を売却することはまったく別です。
共有持分だけを購入する買主を探す必要があり、一般的な不動産売却とは違った難しさがあります。
そのため、
「兄弟の一人だけ持分を売れば簡単」
とは考えず、売却方法や価格、他の共有者との関係も含めて専門家に相談することをおすすめします。
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⑤ 一人が不動産を取得して、他の相続人にお金を支払う方法もあります
兄弟のうち、
「この家には自分が住みたい」
という人がいる場合、
一人が不動産を取得し、他の相続人との間で金銭の調整をする
という方法が検討される場合があります。
相続の状況によっては、
「家は兄が取得する」
「弟には相応の金銭を支払う」
という形にすることで、共有状態を解消できることがあります。
ただし、具体的な税務や登記上の取り扱いは個別事情によって異なります。
実際に行う場合には、
司法書士や税理士などの専門家に確認してから進める
ことが大切です。
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「共有のまま残す」という選択肢もあります
もちろん、
必ず売却しなければならないわけではありません。
兄弟で共有したまま、
・誰かが住む
・賃貸する
・将来売却する
という方法も考えられます。
ただし、共有状態を長期間続けると、
「誰が管理するのか」
「修繕費は誰が負担するのか」
「固定資産税はどう分担するのか」
など、新しい問題が出てくることがあります。
特に、次の相続が発生すると共有者がさらに増える可能性があるため、
将来の管理や処分について、早めに話し合っておく
ことをおすすめします。
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遠方に住む兄弟がいる場合はどうする？
相続した実家が鹿児島にある一方、
「兄は東京」
「妹は大阪」
など、相続人が遠方に住んでいるケースもあります。
この場合、
「全員で何度も現地に集まる」
のは簡単ではありません。
まずは、
・現在の不動産価値
・建物の状態
・管理費用
・売却した場合の見込み
などの情報を共有し、家族で方向性を整理することから始めましょう。
必要な手続きについては、不動産会社や司法書士などに確認しながら進めることができます。
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共有不動産を売却するときの注意点
兄弟で共有している不動産を売却するときは、次のようなことを確認しておきましょう。
□ 共有者は誰なのか
□ それぞれの持分はどのくらいか
□ 相続登記は済んでいるか
□ 全員が売却に賛成しているか
□ 現在の不動産価値はいくらか
□ 売却費用はいくらか
□ 売却後のお金をどう分けるか
□ 税金について確認したか
□ 誰が手続きを進めるか
□ 遠方の共有者との連絡方法を決めているか
最初にこの部分を整理しておくと、その後の話し合いが進めやすくなります。
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共有不動産は「価格を知ること」から始めると話し合いやすくなります
兄弟で意見が分かれている場合、
「売る・売らない」
だけで話し合うと、なかなかまとまらないことがあります。
そんなときは、
まず現在の不動産価値を確認する
方法がおすすめです。
例えば、
「この家は2,000万円くらい」
と分かれば、
「売却して現金で分ける」
「一人が取得する」
「賃貸にする」
など、それぞれの選択肢を比較できます。
感情だけではなく、
具体的な数字をもとに話す
ことで、家族の方向性を決めやすくなります。
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「兄弟で意見がまとまらない」という場合もご相談ください
共有不動産の問題は、
「不動産の価格」
だけでは解決できません。
家族の思い出や、それぞれの生活事情も関係します。
そのため、
「売ってください」
と一方的におすすめするのではなく、
売却・賃貸・所有継続など、それぞれの選択肢を整理する
ことが大切です。
まずは現在の不動産価値を確認し、家族で話し合う材料を作ってみましょう。
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当社では共有不動産のご相談も承っています
Y&Fエステートでは、
・兄弟で相続した実家
・共有名義の土地
・共有名義の戸建て
・相続した空き家
・相続したマンション
などのご相談を承っています。
「兄弟で意見が分かれている」
「共有名義だけど売却できる？」
「自分の持分だけ売れる？」
「まず価格だけ知りたい」
という方も、お気軽にご相談ください。
必要に応じて司法書士や税理士などの専門家とも連携しながら、状況を整理していきます。
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まとめ
兄弟で相続した不動産を売却するときは、
① 共有者と持分を確認する
② 不動産全体を売る場合は共有者全員の意思確認をする
③ 売る・残すで意見が分かれたら数字で比較する
④ 共有持分だけを処分する方法もある
⑤ 一人が取得する方法なども含めて検討する
ことが重要です。
共有名義の不動産は、
「誰か一人が決めれば終わる」
というものではありません。
だからこそ、早い段階で、
現在の不動産価値
維持する場合の負担
売却した場合の手取り
などを整理しておくことが大切です。
兄弟で意見がまとまらない場合も、まずは現在の状況を整理するところから始めてみましょう。
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「兄弟で相続した家をどうするか迷っている」
「共有名義の不動産を売却したい」
「売る前に現在の価値を知りたい」
「家族で話し合うための材料がほしい」
という方も、お気軽にご相談ください。
Y&Fエステートがお客様の状況を伺い、今後の選択肢を分かりやすく整理いたします。
