一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違いとは？不動産売却で失敗しない選び方
こんにちは。
Y&Fエステート藤田です。
不動産を売却しようとすると、
「不動産会社との媒介契約って何？」
「一般媒介と専任媒介はどう違うの？」
「専属専任媒介にすると何が変わるの？」
という疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。
不動産会社に売却を依頼するときの媒介契約には、
「一般媒介契約」
「専任媒介契約」
「専属専任媒介契約」
の3つがあります。
それぞれに特徴があり、
「どれが一番良い」
と一概に決められるものではありません。
大切なのは、
ご自身の不動産や売却方針に合った契約を選ぶこと
です。
今回は、3種類の媒介契約の違いを、できるだけ分かりやすく解説します。
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① そもそも媒介契約とは？
媒介契約とは、
「この不動産を売るために、不動産会社に買主を探してもらいます」
という売主様と不動産会社との契約です。
不動産会社は、
・購入希望者を探す
・広告を行う
・物件を紹介する
・内覧を調整する
・購入希望者との条件交渉を行う
・売買契約や引渡しをサポートする
などの業務を行います。
媒介契約を結ぶことで、不動産会社との役割や条件を明確にして売却活動を進めます。
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② 一般媒介契約とは？
一般媒介契約は、複数の不動産会社に売却を依頼できる契約です。
また、売主様ご自身が買主を見つけて契約することも可能です。国土交通省の標準媒介契約約款でも、この点が一般媒介契約の特徴として整理されています。
例えば、
A社
B社
C社
の3社に売却を依頼することができます。
一般媒介のメリット
・複数の不動産会社に依頼できる
・会社ごとの販売力を比較できる
・一社に限定せず広く売却を依頼できる
といったメリットがあります。
一般媒介の注意点
複数社に依頼できる反面、
「どの会社がどこまで販売活動をしているのか」
を管理する必要があります。
また、不動産会社側からすると、他社で成約する可能性があるため、広告や営業にどの程度力を入れるかは会社によって差が出る場合があります。
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③ 専任媒介契約とは？
専任媒介契約は、
一社の不動産会社に売却を依頼する契約
です。
同時に他の不動産会社へ重ねて依頼することはできません。
ただし、売主様がご自身で買主を見つけた場合は、その買主と契約することができます。国土交通省の標準媒介契約約款でも、この違いが明確にされています。
専任媒介のメリット
・一社が責任を持って販売活動を行いやすい
・担当者との連絡が一本化される
・販売状況を把握しやすい
・レインズへの登録が義務付けられている
などが挙げられます。
専任媒介では、指定流通機構への登録は契約締結の日の翌日から7日以内、業務処理状況の報告は2週間に1回以上とされています。
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④ 専属専任媒介契約とは？
専属専任媒介契約は、3種類の中で最も契約上の制約が強いタイプです。
一社の不動産会社だけに売却を依頼し、
売主様自身が見つけた買主との直接契約もできません。
一方で、不動産会社側にはより厳しい業務上のルールがあります。国土交通省の標準媒介契約約款では、指定流通機構への登録は契約締結の日の翌日から5日以内、業務処理状況の報告は1週間に1回以上とされています。
専属専任媒介のメリット
・一社が販売活動を一元管理する
・販売状況をこまめに確認できる
・不動産会社との連携を密にしやすい
・売却活動の方向性を統一しやすい
注意点
他社への重複依頼ができず、ご自身で見つけた買主との契約もできないため、信頼できる不動産会社を選ぶことが特に重要です。
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⑤ 3種類を簡単に比較すると？
分かりやすく整理すると、
一般媒介
複数社への依頼：可能
自分で見つけた買主との契約：可能
レインズ登録：契約内容による
専任媒介
複数社への依頼：不可
自分で見つけた買主との契約：可能
レインズ登録：必要
専属専任媒介
複数社への依頼：不可
自分で見つけた買主との契約：不可
レインズ登録：必要
国土交通省の標準媒介契約約款でも、この3種類の違いが定められています。
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⑥ レインズって何？
媒介契約について調べていると、
「レインズ」
という言葉を目にすることがあります。
レインズは、不動産会社同士が物件情報を共有するための指定流通機構です。
売却を依頼した不動産会社だけでなく、他の不動産会社からも物件情報が確認され、買主を探すためのネットワークとして利用されます。
つまり、
「一社に売却を依頼したら、その会社だけで買主を探す」
とは限りません。
レインズを通じて、他の不動産会社にも物件情報が共有される仕組みがあります。
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⑦ 専任媒介だから「一社だけで販売」ではありません
ここは誤解されやすいポイントです。
専任媒介では、売主様が複数の不動産会社と重ねて媒介契約を結ぶことはできません。
しかし、レインズを利用することで、他の不動産会社にも情報が共有される仕組みがあります。
そのため、
「専任媒介＝他社に物件を紹介してもらえない」
という意味ではありません。
売却を依頼する不動産会社と、買主を紹介する不動産会社が別になるケースもあります。
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⑧ では、どの媒介契約がおすすめ？
これは物件や売主様の希望によって変わります。
例えば、
一般媒介が向いている可能性がある方
・複数の会社に自由に依頼したい
・自分でも売却先を探したい
・複数社の販売活動を比較したい
専任媒介が向いている可能性がある方
・信頼できる一社に任せたい
・担当者と密に相談しながら進めたい
・自分で購入希望者を見つける可能性も残したい
専属専任媒介が向いている可能性がある方
・売却活動を一社にまとめたい
・頻繁に販売状況を報告してほしい
・自分で買主を探す予定がない
あくまで一般的な目安です。
物件の種類や地域、売却価格、売却期限などによっても適した契約は変わります。
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⑨ 媒介契約は「契約の種類」だけで判断しない
実は、媒介契約を選ぶときに一番大切なのは、
「一般媒介か専任媒介か」だけではありません。
もっと重要なのが、
「その不動産会社が、どのような販売活動をしてくれるのか」
ということです。
例えば、
・どのサイトに掲載するのか
・どのような写真を掲載するのか
・どのような購入者を想定するのか
・他社へどのように情報提供するのか
・問い合わせがあった場合にどう対応するのか
などを確認してみましょう。
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⑩ 売却を任せる会社との信頼関係が大切です
媒介契約は、数万円の商品の購入とは違います。
大切な不動産を、
数千万円、場合によってはそれ以上の金額で売却するためのパートナーを選ぶ契約
です。
だからこそ、
「一番高い査定額を提示した会社」
だけで判断するのではなく、
「この会社なら安心して任せられる」
と思えるかどうかも重要です。
査定価格の根拠や販売方法について、納得できるまで説明してもらいましょう。
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当社では媒介契約についても分かりやすくご説明します
Y&Fエステートでは、
「どの媒介契約を選べばいいの？」
というご相談も承っています。
一般媒介・専任媒介・専属専任媒介、それぞれの特徴をご説明したうえで、
お客様の物件と売却方針に合った方法
をご一緒に考えます。
「まだ売るか決めていない」
「まず査定だけ受けたい」
「他社との違いを知りたい」
という段階でも大丈夫です。
お気軽にご相談ください。
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まとめ
不動産売却の媒介契約には、
一般媒介
専任媒介
専属専任媒介
の3種類があります。
それぞれ、
・複数社へ依頼できるか
・自分で見つけた買主と契約できるか
・レインズへの登録
・販売状況の報告
などに違いがあります。
どの契約が一番良いというわけではありません。
大切なのは、
「自分の物件には、どの契約が合っているのか」
を考えることです。
そして契約の種類以上に、
「どのような販売活動をしてくれる会社なのか」
を確認することが重要です。
不動産売却を考え始めたら、まずは現在の価値を知り、信頼できる不動産会社とじっくり相談してみましょう。
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Y&Fエステート
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