こんにちは。

Y&Fエステート藤田です。

相続した実家や、長年使っていない古い家について、

「古い家だから、解体して土地として売った方がいいですか？」

「先に解体した方が高く売れますか？」

「解体費用をかけてから売れなかったらどうしよう……」

このようなご相談をいただくことがあります。

確かに、建物が古くなっている場合、

「建物を解体して、更地にして売る」

という方法も選択肢の一つです。

しかし、実は「古い家＝必ず解体してから売る」ではありません。

土地の立地や建物の状態、買主様の需要、解体費用などによって、適した売却方法は変わります。

今回は、古い家を売却するときに、解体する前に知っておきたい5つのポイントをご紹介します。

① 解体費用をかけても、売却価格が上がるとは限りません

最初に知っておきたいのが、

「解体すれば、その分だけ高く売れる」とは限らない

ということです。

例えば、

土地価格が1,000万円の物件があるとします。

古家を解体するために200万円かかったとしても、

「更地になったから1,200万円で売れる」

とは限りません。

周辺の土地相場や需要によっては、更地にしても1,000万円前後でしか売れない可能性があります。

その場合、

解体費用を売主様が負担した分だけ、手元に残る金額が少なくなる

こともあります。

そのため、解体を決める前に、

「解体した場合、本当に売却しやすくなるのか？」

を確認することが重要です。

② 「古家付き土地」として売る方法もあります

古い家が建っているからといって、必ず解体する必要はありません。

建物を残したまま、

「古家付き土地」

として売却する方法があります。

買主様によっては、

・建物をリフォームして使いたい
・建物を自分好みに改修したい
・店舗や事務所として利用したい
・土地を購入して建て替えたい
・解体費用を考慮して土地を安く購入したい

など、さまざまな希望があります。

特に、建物の状態や立地によっては、

「解体して更地にするより、古家付きのまま売った方がよい」

ケースもあります。

③ 土地の条件を確認してから解体しましょう

古い家を解体する前に、必ず確認しておきたいのが土地そのものの条件です。

例えば、

・道路にどのように接しているか
・接道状況に問題がないか
・再建築が可能か
・用途地域は何か
・建ぺい率・容積率はどうなっているか
・高低差がないか
・境界が明確になっているか
・上下水道などのインフラ状況はどうか

などです。

建物を解体して更地にした後、

「思っていたような建物が建てられなかった」

ということになってしまうと、売却計画にも影響します。

特に古い住宅地では、接道状況や再建築の可否が重要になる場合があります。

解体を決める前に、土地の調査をしておきましょう。

④ 解体すると固定資産税に影響する場合があります

住宅が建っている土地には、一定の条件のもとで住宅用地に関する税負担の軽減措置があります。

そのため、

「売却するために先に解体したものの、売却まで時間がかかってしまった」

という場合には、税負担について注意が必要です。

もちろん、税金については土地の状況や自治体の取り扱いなどによって異なります。

解体を検討するときは、

「解体費用」だけではなく、「解体後に売却できるまでの期間」

についても考えておくことが大切です。

⑤ 解体するかどうかは「査定をしてから」決めましょう

古い家を所有している方から、

「もう古いから、解体して売るしかないですよね？」

と相談されることがあります。

しかし、実際には、

解体前に査定を受けること

をおすすめします。

例えば、

パターン①

古家付きのまま売却する

パターン②

売主様の費用で解体して更地として売却する

パターン③

買主様が購入後に解体する前提で売却する

など、複数の方法を比較できます。

大切なのは、

「どの方法が一番高く売れるか」だけではなく、「最終的に手元にいくら残るのか」

という視点です。

解体する前にチェックしたい5つのポイント

古い家の売却を考えている方は、次の5つを確認してみましょう。

① 解体費用はいくらか

建物の構造や大きさ、立地などによって解体費用は変わります。

② 更地にすると本当に売りやすくなるか

周辺の土地需要や購入希望者の傾向を確認します。

③ 再建築できる土地なのか

接道状況などによっては、建て替えに制限がある場合があります。

④ 解体後の税負担を確認する

売却まで時間がかかる可能性も考えておきましょう。

⑤ 古家付きと更地の両方で売却方法を比較する

一つの方法だけでなく、複数の売却方法を比較することが大切です。

「解体するか迷っている」段階でもご相談ください

Y&Fエステートでは、

・相続した実家
・長年使っていない空き家
・築年数の古い戸建て
・古家付き土地
・遠方に住んでいて管理できない不動産

などの売却相談を承っています。

「解体した方がいいのか分からない」

「解体費用がどのくらいかかるのか知りたい」

「古家付きのまま売れるのか知りたい」

という段階でも大丈夫です。

まずは現在の不動産の価値を確認し、解体する場合と、しない場合の両方を比較してから判断することをおすすめします。

まとめ

古い家を売却するとき、

「古いから解体する」

とすぐに決めてしまうのはおすすめできません。

大切なのは、

・解体費用
・土地の価値
・建物の状態
・接道や再建築の条件
・売却までにかかる期間
・税金への影響

などを総合的に考えることです。

そして、

「解体してから売る」

だけではなく、

「古家付きのまま売る」

という選択肢もあります。

解体する前に査定を受けて、売却方法を比較してみましょう。

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