こんにちは。

Y&Fエステート藤田です。

古い家や相続した実家を売却しようと考えたとき、

「建物を解体して、更地にした方が売れやすい？」

「古い家が残ったままでも売れるの？」

「解体費用をかける価値はある？」

「更地にすると固定資産税が高くなるって本当？」

このような疑問をお持ちの方はいらっしゃいませんか？

土地を売却するとき、建物を解体して更地にする方法と、古い家を残したまま売却する方法があります。

どちらにもメリットとデメリットがあり、すべての土地に当てはまる正解はありません。

例えば、更地にすれば土地の形や広さが分かりやすくなり、新築を考えている買主に検討してもらいやすくなる場合があります。

一方で、解体費用がかかったり、固定資産税の負担が増えたりする可能性もあります。

国土交通省も、空き家について、住宅のまま売却・活用する方法と、解体して土地として活用する方法の両方を案内しています。

つまり、大切なのは、

「古いから壊す」ではなく、「自分の土地では、どちらが売却に適しているのか」を考えることです。

今回は、土地を更地にして売るメリット・デメリットと、解体前に確認しておきたい7つのポイントを分かりやすく解説します。

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① 更地にすると土地の広さや形が分かりやすくなる

更地にするメリットの一つが、土地全体の状態を確認しやすくなることです。

古い家が建っていると、建物の陰になっている部分や庭の様子などが分かりにくい場合があります。

しかし、建物を解体すれば、土地全体を見渡しやすくなります。

例えば、

・土地の広さや形状を確認しやすい
・敷地の高低差を把握しやすい
・駐車場や庭の配置を検討しやすい
・新築住宅を建てた場合をイメージしやすい

といったメリットがあります。

特に、新築住宅を建てるために土地を探している方にとっては、建物がない状態の方が購入を検討しやすい場合があります。

ただし、更地にしたからといって、土地の境界や面積、建築できる範囲まで自動的に確定するわけではありません。

土地の形状や境界、建築条件などは、必要に応じて別途確認することが大切です。

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② 新築を考えている買主にアピールしやすい

更地の状態で販売すると、購入希望者が新しい住宅を建てるイメージを持ちやすくなります。

例えば、

「この土地に平屋を建てたい」

「駐車場を2台分確保したい」

「庭のある住宅を建てたい」

と考えている方です。

古い家が残っていると、購入希望者は、

「解体にはいくらかかるのだろう？」

「解体工事の手配が面倒だな」

と考えることがあります。

更地であれば、買主自身が解体業者を探す必要がなく、土地の利用計画を検討しやすくなります。

もちろん、実際に建てられる建物は、用途地域・建ぺい率・容積率・接道条件などによって変わります。

また、土地を購入した後に地盤改良や造成などが必要になる場合もあります。

そのため、更地であることだけを強調するのではなく、その土地でどのような利用が考えられるのかを正確に伝えることが重要です。

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③ 古い建物の状態を気にせず、土地として販売できる

古い家を売却する場合、建物の状態が購入判断に影響することがあります。

例えば、

・屋根や外壁が傷んでいる
・雨漏りがある
・設備が古い
・シロアリ被害が心配
・長期間空き家になっている

といったケースです。

購入希望者によっては、建物を修繕して利用するよりも、解体して新しい家を建てたいと考えることがあります。

更地にすれば、少なくとも既存建物の老朽化やリフォームの必要性を中心に説明する必要は少なくなり、土地そのものを検討してもらいやすくなります。

一方で、建物を解体した後でも、

・地中に古い基礎や埋設物が残っている
・浄化槽や井戸がある
・地盤の状態に確認が必要
・土地の高低差や擁壁に問題がある

といった可能性があります。

建物を解体すれば、土地に関するすべての問題がなくなるわけではありません。

更地にする前に、解体工事の範囲や撤去するものを業者と確認しておきましょう。

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④ 更地にするには解体費用がかかる

ここからは、デメリットについても見ていきましょう。

更地にする場合、最も分かりやすい負担が解体費用です。

木造住宅なのか、鉄骨造なのか、鉄筋コンクリート造なのかによっても費用は変わります。

また、建物の大きさだけでなく、

・建物の構造
・前面道路の幅
・重機やトラックの入りやすさ
・隣接する建物との距離
・庭木や塀、物置の有無
・アスベストの事前調査や除去の必要性
・地中埋設物の有無

などによっても費用が変わります。

例えば、一般的な木造住宅であっても、敷地が狭く重機が入りにくい場合や、付帯工事が多い場合には、想定以上の費用がかかることがあります。

そのため、インターネットで調べた坪単価だけで判断するのではなく、実際の建物や敷地を見てもらい、見積もりを取ることをおすすめします。

そして、何より大切なのは、

解体費用を払った分だけ、土地の売却価格が上がるとは限らない

ということです。

解体前に、古家付きのまま売った場合と、更地にして売った場合の価格を比較しましょう。

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⑤ 更地にすると固定資産税が高くなる場合がある

土地を更地にする前に、必ず確認していただきたいのが固定資産税です。

住宅が建っている土地には、一定の条件を満たす場合に「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税の課税標準額が軽減されます。

鹿児島市では、住宅1戸につき200㎡以下の小規模住宅用地について、固定資産税の課税標準額を価格の6分の1とする特例があります。200㎡を超える住宅用地については、該当部分の課税標準額を価格の3分の1とする特例があります。

詳しくは、鹿児島市「住宅用地に係る固定資産税特例措置」をご確認ください。

建物を解体すると、住宅用地の特例が適用されなくなり、土地の固定資産税が増額となる場合があります。

ただし、

「更地にすると固定資産税が必ず6倍になる」というわけではありません。

実際の税額は、土地の評価額や課税標準額、各種の調整措置などによって異なります。

また、固定資産税は原則として毎年1月1日時点の状況を基準に課税されます。年の途中で建物を解体した場合でも、その年度の建物の固定資産税は原則として課税され、土地の扱いは翌年度以降の状況によって変わる場合があります。

鹿児島市も、住宅を取り壊した後に土地の固定資産税が上がる場合があると案内しています。

参考：鹿児島市「住宅を取り壊したのに、税額が上がったのはなぜですか」

解体を検討している方は、解体費用だけでなく、解体後の固定資産税も含めて収支を考えることが大切です。

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⑥ 更地にした後、すぐに売れるとは限らない

更地にすると販売しやすくなる場合がありますが、必ず短期間で売れるわけではありません。

例えば、

・周辺の土地需要が少ない
・販売価格が相場より高い
・土地が不整形で利用しにくい
・接道条件に課題がある
・高低差や擁壁の確認が必要
・建築条件に制約がある

などの場合には、購入希望者が見つかるまで時間がかかる可能性があります。

さらに、建物を解体した後も、土地の所有者として管理が必要です。

・雑草の管理
・不法投棄への対策
・境界や隣地との問題への対応
・必要に応じた土地の清掃

などの負担が発生することがあります。

そのため、

「更地にしておけば、あとは売れるのを待つだけ」

とは限りません。

解体前に販売方法や価格、売却までの見通しを不動産会社と相談することをおすすめします。

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⑦ 相続した実家を更地にする場合は、税金の特例を確認する

相続した実家を売却する場合は、建物を解体する前に税金の確認もしておきましょう。

一定の要件を満たす相続した空き家については、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」があります。

この特例は、一定の条件を満たせば、相続した家屋を取り壊した後に土地を売却する場合にも適用できる可能性があります。

ただし、相続した実家なら誰でも利用できるわけではありません。

主な確認事項には、

・相続した家屋の建築時期や種類
・相続前の居住状況
・相続後に賃貸や事業などに利用していないか
・解体後の土地の利用状況
・売却する時期
・売却価格などの要件

があります。

国税庁の案内では、一定の要件を満たす場合に、相続した家屋を取り壊した後の敷地の売却も特例の対象となることが示されています。

参考：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

また、自分が住んでいた家を解体して土地だけを売却する場合には、別の居住用財産の特例が関係することもありますが、適用には期限などの条件があります。

解体すると決める前に、利用できる税制上の特例があるかを税理士や税務署へ確認することをおすすめします。

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古家付きのまま売る場合と、更地にして売る場合を比較してみましょう

ここまでの内容を整理すると、次のようになります。

古家付きのまま売る場合

メリット

・解体費用を負担しなくて済む
・建物を利用したい買主にアピールできる
・解体工事の手配が不要
・住宅用地の特例が適用される場合がある

デメリット

・建物の老朽化が購入判断に影響する場合がある
・買主が解体費用を考慮して購入価格を検討する場合がある
・建物の状態について確認や説明が必要になることがある

更地にして売る場合

メリット

・土地の形や広さが分かりやすい
・新築住宅を検討する買主にアピールしやすい
・既存建物の修繕や解体を買主が手配する必要がない
・土地全体の利用方法を検討しやすい

デメリット

・解体費用がかかる
・固定資産税が増額となる場合がある
・解体しても希望する価格で売れるとは限らない
・更地になった後も土地の管理が必要になる

どちらの方法にも、それぞれ利点と注意点があります。

大切なのは、売却価格だけでなく、必要な費用や税金を差し引いた後に、いくら手元に残るかを比較することです。

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更地にした方がよい場合とは？

次のような条件に当てはまる場合は、更地での売却を検討する余地があります。

① 建物の老朽化がかなり進んでいる

雨漏りや構造上の問題などがあり、住宅としての利用が難しい場合です。

② 土地としての需要がある

周辺で新築住宅用地を探している方が多いなど、更地としての需要が見込める場合です。

③ 建物を利用するより、土地として販売する方が適している

立地や周辺環境、土地の条件から、建物を残すメリットが小さいと考えられる場合です。

④ 解体費用を差し引いても売却条件が良い

更地にした場合の売却価格と解体費用を比較し、合理的な判断ができる場合です。

ただし、いずれの場合も、先に解体を決めるのではなく、査定や見積もりを通じて確認することが重要です。

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古家付きのまま売った方がよい場合とは？

反対に、次のような場合は、建物を残して売却する方法も検討しましょう。

① 建物をリフォームして利用できる

購入者が修繕しながら住める可能性がある場合です。

② 古民家など、建物に魅力がある

建物の雰囲気や構造などを気に入る買主がいる可能性があります。

③ 解体費用が高額になる

解体費用を売主が負担すると、手元に残る金額が少なくなる場合です。

④ 買主が自分の計画に合わせて解体したい

購入者が建築計画や解体時期を自分で決めたい場合もあります。

つまり、売主様が不要だと思っている建物でも、買主にとっては利用価値がある可能性があります。

建物を解体するかどうかは、買主側のニーズも踏まえて考えましょう。

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更地にする前に確認したい5つのこと

解体を検討している方は、次の5項目を確認してみましょう。

□ 古家付きのまま売った場合の査定価格

□ 更地にした場合の査定価格

□ 解体費用と付帯工事の見積もり

□ 解体後の固定資産税への影響

□ 相続や売却に関係する税制上の特例

この5つを確認すると、解体するべきかどうかを比較しやすくなります。

また、解体工事を依頼する場合は、工事内容や費用、工期、追加費用が発生する条件などを確認し、必要に応じて複数の業者から見積もりを取りましょう。

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家を解体した後に必要な手続きも忘れずに

建物を解体した場合は、解体工事だけで終わりではありません。

登記されている建物については、建物滅失登記の手続きが必要です。

また、未登記の建物については、自治体への届出などを確認する必要があります。

鹿児島市では、登記されている家屋を取り壊した場合は法務局への建物滅失登記、未登記家屋については市への家屋滅失届を案内しています。

参考：鹿児島市「土地・家屋に関する変更があったときの手続き」

さらに、空き家の解体について補助制度が設けられている場合もありますが、対象となる建物や申請時期などの条件があります。

鹿児島市で解体を検討している方は、工事を契約する前に、対象となる補助制度や必要な手続きを確認しておくと安心です。

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「解体するか迷っている」なら、先に査定を受けましょう

古い家を所有していると、

「解体しないと売れないだろう」

「更地にすれば高く売れるはず」

と思われるかもしれません。

しかし、実際には土地の立地や形状、接道条件、周辺の需要などによって、適した売却方法は変わります。

例えば、

古家付きなら2,000万円、更地なら2,200万円で売れる見込み

という査定結果だったとしても、解体費用が250万円かかるなら、単純に考えて更地にした方が売主様の手元に残る金額が少なくなる可能性があります。

※上記は仕組みを説明するための仮定の数字であり、実際の取引価格や費用を示すものではありません。

このように、

「更地の方が高く売れるか」ではなく、「費用を差し引いてどちらが有利か」

という考え方が重要です。

まずは、古家付きのままと更地の両方の査定を受け、解体費用も確認してから判断しましょう。

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当社では、解体する前のご相談も承っています

Y&Fエステートでは、

・古家付き土地
・相続した実家
・空き家
・長年使っていない土地
・解体を検討している不動産
・古い戸建て

などの売却相談を承っています。

「この家は解体した方がいい？」

「更地ならいくらで売れそう？」

「解体費用をかける価値がある？」

「固定資産税はどう変わる？」

という方も、お気軽にご相談ください。

物件の状態や土地の条件を確認しながら、

古家付きのまま売る方法と、更地にして売る方法を比較するところからお手伝いいたします。

解体を急いで決める必要はありません。

まずは現在の不動産価値を知り、費用と売却条件を整理してみましょう。

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まとめ

土地を更地にして売ることには、メリットとデメリットがあります。

更地にすることで土地の形や広さが分かりやすくなり、新築を検討する買主にアピールしやすくなる場合があります。

一方で、解体費用がかかり、固定資産税が増額となる可能性もあります。

大切なのは、

① 土地の形や利用方法を分かりやすくできる

② 新築を考えている買主に検討してもらいやすい

③ 解体費用を負担する必要がある

④ 固定資産税への影響を確認する

⑤ 更地にしたからといって高く売れるとは限らない

⑥ 古家付きのまま売る方法も比較する

⑦ 相続した家なら税金の特例も確認する

という7つのポイントです。

特に、

「古いから壊す」

「更地にすれば高く売れる」

と最初から決めつけないことが大切です。

解体前に、現在の不動産価値や解体費用、固定資産税への影響などを確認し、総合的に判断しましょう。

土地を所有していて、

「更地にした方がいいのかな？」

「古家付きのまま売った方が得なのかな？」

と迷っている方は、まず現在の土地の価値を確認するところから始めてみませんか？

※固定資産税や譲渡所得の特例、解体工事に関する手続きは、土地・建物の状況や所有者、売却時期などによって異なります。具体的な税務については税理士・税務署、解体工事については専門業者、登記については法務局や司法書士などへご確認ください。相続した空き家を売却する場合は、国税庁の最新情報を確認し、解体前に特例の適用要件を専門家へ相談することをおすすめします。

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