鹿児島市の使っていない土地を売るべき？そのまま所有するべき？判断ポイント
こんにちは。
Y&Fエステート藤田です。
相続した土地や、以前は利用していたものの、現在は使っていない土地をお持ちの方はいらっしゃいませんか？
「使っていない土地は売却した方がいい？」
「固定資産税を払い続けるのはもったいない？」
「将来、値上がりする可能性があるなら持っておいた方がいい？」
「相続した土地を、このまま子どもに引き継いでも大丈夫？」
このようなお悩みをお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
土地は大切な資産ですが、所有しているだけで固定資産税や管理費用などの負担が発生する場合があります。
一方で、将来的に住宅を建てたり、土地を貸して収入を得たりできる可能性もあるため、使っていないからといって、すぐに売却することが最善とは限りません。
例えば、今後ご家族が利用する予定がある土地なら、所有を続けることにも意味があります。
しかし、将来も利用する予定がなく、税金や管理費用だけが発生している土地であれば、売却して現金化することも選択肢になります。
つまり、大切なのは、
「使っていないから売る」ではなく、「所有し続けるメリットと、売却するメリットを比較して判断すること」です。
今回は、使っていない土地を売るメリット・デメリット、所有し続ける場合の注意点、売却するかどうかを判断するための7つのポイントについて分かりやすく解説します。
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① 使っていない土地を所有し続けるメリット
まずは、土地を売却せず、そのまま所有し続けるメリットについて見ていきましょう。
① 将来、自分や家族が利用できる
現在は使っていない土地でも、将来的に住宅を建てたり、駐車場などとして活用したりできる可能性があります。
例えば、
・将来、自分が住む住宅を建てたい
・子どもや孫が利用する予定がある
・定年後に住み替えを検討している
・将来的に事業用地として利用したい
といった具体的な計画がある場合です。
このような土地であれば、すぐに売却するのではなく、所有し続けることも選択肢の一つです。
ただし、土地によっては建築制限や接道条件などの問題により、希望する使い方ができない場合があります。
将来利用する予定がある場合は、実際に利用できる土地なのかを事前に確認しておくことが大切です。
② 将来、土地を活用して収入を得られる可能性がある
土地の立地や条件によっては、貸し出して収入を得られる場合があります。
例えば、
・月極駐車場
・資材置き場
・事業用地
・事業者への土地の賃貸
などです。
使っていない土地を有効活用できれば、固定資産税や管理費用などの負担を補える可能性があります。
ただし、土地を貸すために整備費用がかかったり、借り手が見つからなかったりすることもあります。
駐車場として利用する場合でも、舗装や区画整備、管理などに費用がかかる場合があります。
活用を検討する際は、収入だけでなく、初期費用や維持費用も含めて判断しましょう。
③ 将来の売却価格が変わる可能性がある
土地の価格は、周辺環境や住宅需要、道路整備、地域の開発状況などによって変化します。
そのため、現在の価格だけで判断せず、将来の利用可能性を検討することも大切です。
ただし、土地は必ず値上がりするわけではありません。
人口減少や住宅需要の低下などによって、将来の売却価格が下がる可能性もあります。
「いつか値上がりするかもしれない」という期待だけで所有を続けるのではなく、現在の価値と維持費用を確認しておきましょう。
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② 使っていない土地を所有し続けるデメリット
土地を所有し続ける場合には、メリットだけでなく、いくつかの注意点があります。
① 固定資産税などの負担が続く
土地を所有していると、利用していなくても固定資産税が課税されます。
地域や土地の条件によっては、都市計画税がかかる場合もあります。
特に、収入を生まない土地では、税金や管理費用だけが継続的に発生することになります。
例えば、年間の維持費用が10万円かかる土地を10年間所有した場合、単純計算で100万円の負担になります。
これは将来の税額の変化などを考慮しない例ですが、長期間所有する場合には、維持費用の積み重ねも無視できません。
なお、固定資産税の負担は、土地の評価額や住宅用地の特例の適用状況などによって異なります。
土地を所有し続けるのであれば、毎年いくらの費用がかかっているのかを把握しておくことが大切です。
② 草刈りや清掃などの管理が必要になる
土地を長期間放置すると、雑草や樹木が伸びて、近隣の方に迷惑をかける可能性があります。
例えば、
・雑草が伸びて景観が悪くなる
・害虫が発生する
・ごみを不法投棄される
・隣地へ枝や草が伸びる
・土地の境界付近で近隣トラブルが発生する
といった問題です。
特に、遠方に住んでいる方や高齢になって管理が難しくなってきた方にとっては、土地の維持が負担になる場合があります。
草刈りなどを業者へ依頼すれば、その分の費用も必要です。
土地を適切に管理することが難しい場合は、売却や土地活用を検討するきっかけになります。
③ 将来、売却しにくくなる可能性がある
土地は、所有していればいつでも希望する価格で売却できるわけではありません。
例えば、
・周辺地域の人口が減少している
・住宅を購入する人が少ない
・土地の形状が悪く利用しにくい
・接している道路に問題がある
・建築に関する制限がある
・土地の境界が不明確になっている
といった場合には、買主が見つかるまで時間がかかることがあります。
また、将来は売却しようと考えていても、その時点で周辺の需要が変化している可能性があります。
将来的に売却する可能性がある土地は、早めに現在の売却価格や利用条件を確認しておくことをおすすめします。
④ 相続する家族の負担になる場合がある
使っていない土地を所有し続けると、将来、ご家族が土地を相続することになります。
相続した家族は、土地を利用する予定がなくても、管理や税金の負担を引き継ぐ可能性があります。
また、相続人が複数いる場合、土地を売却するのか、誰かが引き継ぐのかについて、話し合いが必要になることもあります。
土地を将来の家族に残すことも大切ですが、引き継ぐ側にとって管理や維持が負担にならないかという視点も重要です。
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③ 使っていない土地を売却するメリット
次に、土地を売却するメリットについて見ていきましょう。
① 固定資産税や管理の負担を減らせる
土地を売却すると、原則として、売却後はその土地の所有者としての固定資産税や日常的な管理の負担がなくなります。
毎年の税金に加え、草刈りや清掃などにかかっていた手間や費用も減らせます。
特に、
・遠方に住んでいて土地の管理が難しい
・何年も利用していない
・今後も活用する予定がない
・税金や管理費用が負担になっている
という方にとっては、大きなメリットになります。
土地を所有し続けるために必要な費用を、別の目的に使えるようになることも考えられます。
② 売却代金を別の目的に活用できる
土地を売却して得た資金は、さまざまな目的に活用できます。
例えば、
・老後の生活費
・住宅の購入やリフォーム費用
・借入金の返済
・ご家族のための資金
・別の不動産や資産への投資
などです。
利用していない土地を現金化することで、資産の使い道を広げられる可能性があります。
ただし、売却価格のすべてが手元に残るわけではありません。
仲介手数料や測量費などの諸費用がかかる場合があり、売却益が生じた場合には譲渡所得税などが発生する可能性もあります。
売却を検討する際は、売却価格だけでなく、費用や税金を差し引いた後にいくら手元に残るかを確認しましょう。
③ 将来の相続負担を減らせる場合がある
今後利用する予定のない土地を生前に売却すれば、将来、ご家族が土地を管理したり、売却手続きを進めたりする負担を減らせる場合があります。
特に、相続人が遠方に住んでいる場合や、土地を利用する予定がない場合には、事前に整理しておくことが選択肢になります。
ただし、土地を売却して現金化すると、相続する資産の内容も変わります。
相続税などへの影響は、資産全体の状況によって異なるため、必要に応じて税理士などの専門家へ相談しましょう。
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④ 使っていない土地を売却するデメリット・注意点
土地を売却することにも、注意しておきたい点があります。
① 希望する価格で売れるとは限らない
土地の価格は、立地、面積、形状、道路との接し方、周辺の取引状況などによって異なります。
購入した当時の価格や、ご自身が期待する価格で売却できるとは限りません。
また、土地によっては、買主が利用するために造成工事や測量などを必要とする場合があります。
そのような費用が見込まれると、購入希望者が提示する金額に影響することもあります。
まずは不動産会社に査定を依頼し、現在の売却価格の目安を把握しておきましょう。
② 売却時に費用や税金がかかる場合がある
土地を売却する際には、次のような費用が発生する場合があります。
・不動産会社への仲介手数料
・境界確認や測量にかかる費用
・必要な整地や造成などの費用
・契約書に関係する印紙税
・譲渡所得税など
どの費用が必要になるかは、土地の条件や売却方法によって異なります。
また、売却によって利益が生じた場合には、取得費や売却にかかった費用などをもとに譲渡所得を計算し、税金が発生することがあります。
相続した土地や、取得した時期が古く購入金額が分からない土地は、税金の計算が複雑になることもあります。
③ 一度売却すると、原則として取り戻せない
土地を売却すると、将来、ご自身やご家族が利用したいと思っても、同じ土地を再び取得できるとは限りません。
例えば、
「将来、子どもが家を建てることになった」
「老後に住み替えるために利用したくなった」
という場合でも、すでに売却していれば利用できません。
今後の利用予定が少しでもある場合は、ご家族とも話し合い、慎重に判断することが大切です。
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⑤ 売却するか、所有を続けるかを判断する7つのポイント
ここからは、使っていない土地をどうするべきか判断するために、確認しておきたい7つのポイントを紹介します。
ポイント① 今後、利用する予定があるか
まずは、ご自身やご家族が将来その土地を利用する予定があるかを確認しましょう。
住宅を建てる予定がある場合や、事業などに利用する計画がある場合は、所有を続けることも選択肢になります。
一方、将来も利用する予定がなく、土地活用の見込みもない場合は、売却を検討する価値があります。
ポイント② 毎年の維持費はいくらか
固定資産税や都市計画税、草刈り費用、管理委託費用など、土地の維持にかかっている費用を整理しましょう。
例えば、年間10万円の維持費用がかかる土地を10年間所有した場合、単純計算では100万円になります。
将来的な費用の変化はありますが、長期間所有する場合の負担を把握する参考になります。
ポイント③ 現在、いくらで売れそうか
土地の売却価格は、立地や面積だけではなく、接道状況や形状、周辺の需要などによって変わります。
不動産会社に査定を依頼し、現在の売却価格の目安を把握してみましょう。
査定を受けたからといって、必ず売却しなければならないわけではありません。
まずは土地の資産価値を知ることが、判断の第一歩です。
ポイント④ 売却後にいくら手元に残るか
売却価格だけで判断するのではなく、仲介手数料や測量費などの諸費用、税金を考慮して手取り額を確認しましょう。
例えば、売却価格が高く見えても、測量費や造成費などが必要であれば、手元に残る金額は想定より少なくなる場合があります。
売却を検討する際は、必要な費用を事前に確認しておくことが大切です。
ポイント⑤ 土地の利用条件に問題がないか
土地には、さまざまな利用条件があります。
例えば、
・建築できる土地なのか
・道路に適切に接しているか
・土地の境界が明確になっているか
・上下水道などの設備が整っているか
・造成工事などが必要ではないか
といった点です。
特に、市街化調整区域内の土地や農地などは、利用や売却に許可・届出などが必要になる場合があります。
「土地を持っていれば、いつでも住宅を建てられる」とは限らないため、所有を続ける場合でも利用条件を確認しておきましょう。
ポイント⑥ 今後、売却しやすい土地なのか
土地の需要は、地域や立地によって異なります。
周辺で住宅を購入する人が多い地域なのか、事業用地として需要があるのか、土地の広さや形状は利用しやすいのかなど、現在の需要を確認してみましょう。
将来の価格上昇を期待して所有を続ける場合でも、将来必ず売却しやすくなるとは限りません。
現在の需要を把握し、所有を続けるメリットと比較することが重要です。
ポイント⑦ 将来、誰が土地を引き継ぐのか
相続が関係する土地であれば、将来、誰が引き継ぐのかも考えておきましょう。
ご家族が利用する予定があるなら、所有を続けることにも意味があります。
一方、ご家族が利用する予定がなく、管理することも難しい場合には、売却を含めて整理することも選択肢です。
ご自身だけでなく、将来引き継ぐご家族の負担も考えて判断することが大切です。
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⑥ 売却した方がよい土地とは？
ここまでの内容を踏まえると、次のような土地は売却を検討する余地があります。
① 今後、利用する予定がない
ご自身やご家族が利用する計画がなく、将来的にも活用する見込みが少ない場合です。
② 毎年の維持費用が負担になっている
固定資産税や草刈り費用などの支出が続き、家計の負担になっている場合です。
③ 遠方に住んでいて管理が難しい
土地の近くに住んでおらず、草刈りや清掃、現地確認などが負担になっている場合です。
④ 相続したものの、使う予定がない
相続によって取得した土地について、今後利用する計画がなく、ご家族も引き継ぐことを望んでいない場合です。
⑤ 売却して資金を別の目的に使いたい
老後の生活費や住宅の購入など、土地を現金化して活用したい目的がある場合です。
ただし、これらに当てはまるからといって、必ず売却するべきとは限りません。
土地の資産価値や利用条件、売却に必要な費用などを確認してから判断しましょう。
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⑦ 所有を続けた方がよい場合とは？
一方で、次のような場合は、すぐに売却せず所有を続けることも検討できます。
① ご自身やご家族が利用する予定がある
将来住宅を建てる計画があるなど、具体的な利用目的がある場合です。
② 土地を貸して収入を得られる可能性がある
立地や土地の条件から、駐車場や事業用地などとして活用できる見込みがある場合です。
ただし、実際に借り手が見つかるか、整備費用を回収できるかなどの確認が必要です。
③ 維持費用を無理なく負担できる
固定資産税や管理費用などを負担しても、家計に大きな影響がない場合です。
④ 将来的な利用価値がある
住宅建築や事業用地など、具体的な活用計画があり、その土地で実現できる条件も確認できている場合です。
ただし、土地の価格が将来上がることを前提に所有を続けるのは注意が必要です。
所有を続ける場合は、「いつか使うかもしれない」だけでなく、今後どのように維持・活用するのかを考えておきましょう。
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相続した土地を所有し続ける場合は、特に注意が必要です
相続によって取得した土地は、売却するか所有を続けるか、判断が難しいことがあります。
「親が残してくれた土地だから手放しにくい」
「将来、子どもが使うかもしれない」
「相続したばかりなので、すぐに売却するのは不安」
このようなお気持ちになる方もいらっしゃると思います。
ただし、土地を相続した後も、所有している限り管理や税金などの負担が生じる場合があります。
また、土地の種類や所在地によっては、売却や活用の方法に制限があることもあります。
例えば、農地については農地法による許可などが必要になる場合があります。市街化調整区域内の土地についても、建築や利用の条件を確認しなければなりません。
そのため、相続した土地については、
・現在の土地の価値
・固定資産税や管理費用
・利用できる用途
・売却する場合の費用や税金
・将来、引き継ぐご家族の意向
などを整理することが大切です。
「相続した土地だから残す」と決める前に、その土地がご自身やご家族にとってどのような価値を持つのかを確認してみましょう。
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売るか迷ったら、まずは査定を受けてみましょう
使っていない土地を所有していると、
「今売った方がいいのだろうか？」
「もう少し持っていた方がいいのだろうか？」
と迷うことがあると思います。
そのような場合は、まず土地の現在の売却価格を把握してみることをおすすめします。
例えば、現在の売却価格が分かれば、これまで支払ってきた維持費用や、今後所有し続ける場合の負担と比較しやすくなります。
また、売却によって手元に残る金額を確認することで、資金を別の目的に活用するべきかどうかも検討しやすくなります。
大切なのは、査定価格だけで売却を決めることではありません。
「売った場合」と「所有し続けた場合」の両方を比較することが重要です。
なお、査定価格は実際の売却価格を保証するものではありません。土地の条件や市場の状況によって、最終的な取引価格は変わる場合があります。
まずは現在の価値を知り、ご自身の状況に合わせて判断しましょう。
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当社では、使っていない土地のご相談を承っています
Y&Fエステートでは、
・長年使っていない土地
・相続した土地
・管理が難しくなった土地
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など、不動産に関するご相談を承っております。
「この土地はいくらで売れる？」
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「相続した土地をどうすればいい？」
「固定資産税や管理費用の負担を減らしたい」
このような方も、お気軽にご相談ください。
土地の立地や条件、利用予定などを確認しながら、売却や活用の選択肢を整理するお手伝いをいたします。
売却するかどうか、まだ決めていなくても大丈夫です。
まずは現在の土地の価値を知り、今後どうするべきかを一緒に考えてみませんか？
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まとめ
使っていない土地は、必ずしも売却した方がよいとは限りません。
将来、ご自身やご家族が利用する予定があり、維持費用も無理なく負担できるのであれば、所有を続ける選択肢があります。
一方、今後利用する予定がなく、固定資産税や管理費用が負担になっている場合は、売却を検討することで負担を減らせる可能性があります。
大切なのは、
① 将来、利用する予定があるか
② 毎年の維持費はいくらか
③ 現在、いくらで売れそうか
④ 売却後にいくら手元に残るか
⑤ 土地の利用条件に問題がないか
⑥ 将来、売却しやすい土地なのか
⑦ 将来、誰が土地を引き継ぐのか
という7つのポイントを確認することです。
特に、
「使っていないから売る」
「いつか値上がりするかもしれないから持ち続ける」
と最初から決めつけないことが大切です。
まずは土地の価値や維持費用、将来の利用予定を整理し、ご自身やご家族にとって無理のない選択をしましょう。
使っていない土地をお持ちで、
「売却した方がいいのかな？」
「このまま所有していても大丈夫かな？」
と迷っている方は、まず現在の土地の価値を確認するところから始めてみませんか？
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