古い測量図しかない土地は売れる？売却前に確認したい7つのポイント
こんにちは。
Y&Fエステート藤田です。
土地を売却しようと思ったとき、
「昔の測量図しか残っていないけれど、売れるの？」
「測量したのが何十年も前だけど大丈夫？」
「境界杭が見つからないけれど、売却できる？」
「新しく測量し直すと、費用はいくらかかる？」
このような疑問をお持ちの方はいらっしゃいませんか？
特に、相続した土地や昔から所有している土地では、古い測量図しか残っていないケースがあります。
しかし、
古い測量図しかないからといって、土地が売却できないわけではありません。
大切なのは、図面の作成年月日や記載内容、現在の境界標の状況などを確認し、売却にあたって追加の測量が必要かどうかを判断することです。
法務省の資料でも、地積測量図は作成された時期によって記載内容が異なり、現地の境界位置を復元するために利用できる情報にも違いがあると整理されています。
今回は、古い測量図しかない土地を売却するときに知っておきたい7つのポイントを、分かりやすく解説します。
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① 古い測量図しかなくても、土地を売却できる可能性はあります
まず知っておきたいのが、
「新しい測量図がない＝土地を売れない」ではない
ということです。
古い測量図が残っていれば、土地の形状や面積、境界に関する情報を確認するための重要な資料になります。
そのうえで、
・現在の境界杭が確認できるか
・隣地との境界について認識が一致しているか
・登記されている面積と図面の内容に違いがないか
・現在の土地の形状と図面が一致しているか
などを確認します。
これらの条件が整理できていれば、古い測量図を活用して売却を進められる場合があります。
一方で、図面と現地の状況が違っていたり、隣地との境界が不明確だったりする場合には、追加の調査や測量が必要になることがあります。
つまり、
古い測量図があること自体が問題なのではなく、その図面が現在の土地の状況を確認するうえで、どの程度役立つかが重要です。
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② まず、その図面が「何の図面なのか」を確認しましょう
一口に測量図といっても、さまざまな種類があります。
特に確認したいのが、次の4種類です。
① 公図
土地の地番や形状、隣接する土地との位置関係などを確認するための図面です。
ただし、公図は必ずしも現地の形状や境界の位置を正確に示しているとは限りません。
② 地積測量図
土地の面積や形状、境界点などを示す図面で、土地の分筆や地積更正などの登記に関連して法務局に備え付けられているものです。
ただし、作成された時期によって、記載内容や現地で境界を復元するための情報が異なります。
③ 確定測量図
一般に、隣地所有者などとの境界確認を行い、境界を明らかにしたうえで作成される測量図を指します。
境界確認書などの資料が残っていれば、土地の範囲を確認する際の参考になります。
④ 現況測量図
塀や建物など、現地で確認できる状況を測量して作成する図面です。
ただし、現地の状況を測量しただけでは、隣地所有者との境界確認まで済んでいるとは限りません。
このように、図面の種類によって役割が違います。
手元にある図面が何のために作られたものなのか、まず確認することが大切です。
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③ 図面の「作成年月日」を確認しましょう
古い測量図を確認するときには、
いつ作成された図面なのか
が重要です。
例えば、
・昭和時代に作成された図面
・平成初期に作成された図面
・比較的新しい時期に作成された図面
では、記載されている情報や測量方法が異なる場合があります。
古い地積測量図の中には、現在の位置に境界点を正確に復元するための座標値などが記載されていないものもあります。
一方、古い図面でも、境界点の位置や辺の長さなどを確認するための有用な情報が残っている場合があります。
そのため、
「古いから使えない」
とも、
「法務局にある図面だから、現在の境界も間違いない」
とも、一律には判断できません。
なお、図面そのものに一律の有効期限があるという考え方ではなく、現在の土地の状況を確認する資料として使えるかどうかが重要です。
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④ 図面と現在の土地の状況が一致しているか確認しましょう
古い測量図があっても、現在の土地の状態と一致しているとは限りません。
例えば、
・図面に記載された境界杭が見つからない
・ブロック塀の位置が図面と異なる
・隣地との境界について認識が違う
・過去に土地の分筆や合筆が行われている
・道路の整備などによって周囲の状況が変わっている
といったケースです。
法務局も、備え付けられている地図の中には、現地の形状と一致しないものや、土地の筆界が正確に表示されていないものがあると案内しています。
そのため、図面だけを確認して終わりにするのではなく、
現在の現地の状況と図面を照らし合わせること
が大切です。
ただし、境界杭が見つからない場合でも、必ずしも境界が不明というわけではありません。
ほかの資料や過去の測量成果などから確認できる場合もあります。
自分の判断で境界杭を移動したり、勝手に設置し直したりせず、必要に応じて土地家屋調査士などの専門家に相談しましょう。
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⑤ 売却前に、新しく測量し直す必要はあるのでしょうか？
これは、土地を売却する方が特に気になるポイントだと思います。
結論として、
古い測量図しかないからといって、必ず新しく測量し直さなければならないわけではありません。
例えば、
・既存の図面で土地の形状や境界を十分に確認できる
・現地の境界標が確認できる
・隣地所有者との境界について問題がない
・買主が既存資料での売買に合意している
といった場合には、新たな測量を行わずに売却できるケースも考えられます。
一方で、
・境界が分からない
・隣地との認識が一致していない
・図面と現地の状況が違う
・買主から境界確認や測量を求められている
などの場合には、測量を検討する必要があります。
土地の売買では、境界をどのように確認し、明示するのかを売買契約で整理することが重要です。
そのため、
「必ず測量が必要」「測量しなくても大丈夫」と最初から決めず、現在の資料と売却条件を確認して判断しましょう。
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⑥ 測量を依頼すると、費用や時間はどのくらいかかる？
古い測量図しかない場合、必要に応じて土地家屋調査士などに相談し、測量を検討します。
ただし、費用や期間は土地によって大きく異なります。
例えば、
・土地の面積や形状
・隣接する土地の数
・道路との境界確認の有無
・既存の測量図や境界標の状況
・隣地所有者との立会いが必要か
などによって、作業内容が変わります。
特に、隣地所有者との境界確認や、道路管理者との協議が必要な場合には、時間がかかることがあります。
そのため、
「測量費用はいくらかかるのか」
だけでなく、
「その費用をかけることで、売却にどんなメリットがあるのか」
も考えることが大切です。
まずは、手元にある図面を専門家に確認してもらい、追加の測量が必要かどうかを相談してみましょう。
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⑦ 古い測量図しかない土地は、売却相談を早めに始めましょう
土地を売却する際に、境界や測量の問題が後から見つかると、売却のスケジュールに影響する可能性があります。
例えば、
「買主が決まってから境界杭が見つからないことが分かった」
「売買契約の直前に、隣地との境界について意見が食い違った」
という場合です。
このような事態を避けるためにも、
売却を考え始めた段階で、手元の測量図を確認しておくこと
をおすすめします。
古い測量図しかなくても、
・そのまま売却できそうか
・追加の資料が必要か
・新しい測量を検討した方がよいか
などを整理することができます。
相続した土地の場合は、以前の所有者が保管していた資料が重要な手がかりになることもあります。
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古い測量図しかない土地を売却するまでの流れ
実際に売却を考える場合、次のような順番で進めると分かりやすくなります。
STEP 1 手元の資料を確認する
古い測量図、公図、権利証、固定資産税の資料などを探します。
STEP 2 法務局で資料を確認する
地積測量図や地図証明書などが備え付けられているか確認します。
法務局では、地積測量図などの図面証明書を窓口やオンラインなどで請求できます。
STEP 3 現在の土地の状態を確認する
境界標や塀、隣地との位置関係などを確認します。
STEP 4 不動産会社に売却相談をする
現在の土地の状態や、どのような売却方法が考えられるかを相談します。
STEP 5 必要に応じて土地家屋調査士に相談する
追加の測量や境界確認が必要かどうかを検討します。
STEP 6 売却条件を整理する
測量の有無や境界の明示方法などについて、売買契約の条件を整理します。
このように、最初から測量をやり直すと決める必要はありません。
まずは手元の資料を確認し、何が不足しているのかを把握することから始めましょう。
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鹿児島市の土地なら、公図や地積測量図を確認してみましょう
鹿児島市では、市内の土地について、地番や形状、位置関係などを確認できる地籍図（公図）の閲覧や写しの交付を行っています。
一方、最新の地積測量図が必要な場合などは、法務局で確認するよう案内しています。
そのため、相続した土地や長年所有している土地について、
「手元にある資料しかない」
という場合でも、追加で確認できる資料がないか調べてみるとよいでしょう。
ただし、公図と地積測量図では役割が異なります。
公図だけで正確な境界位置や土地面積を判断できるとは限らないため、複数の資料を確認することが大切です。
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古い測量図しかない土地で、注意したいこと
売却前には、次の点にも気をつけましょう。
① 古い図面だけで面積や境界を決めつけない
現地の状況と一致しているか確認しましょう。
② 境界杭を勝手に動かさない
位置が分からなくなった場合は、専門家に相談しましょう。
③ 隣地との問題を放置しない
認識が違う場合は、売却を進める前に確認しましょう。
④ 測量費用を確認せずに依頼しない
作業内容や必要性を確認し、見積もりを取りましょう。
⑤ いきなり測量をやり直すと決めない
既存資料を使える可能性もあります。
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相続した土地なら、特に早めの資料確認がおすすめです
相続した土地では、
「親が測量図を持っていたけれど、どれが最新なのか分からない」
「境界杭の場所を誰も知らない」
「昔の資料しか残っていない」
というケースがあります。
また、土地を相続した方が県外などに住んでいる場合、現地を確認するだけでも負担になることがあります。
そのようなときは、
手元の資料の整理と、不動産の査定・売却相談を並行して進める
方法もあります。
売却するかどうかをまだ決めていなくても、現在の土地の価値や、売却前に必要な確認事項を整理しておくことはできます。
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当社では、古い測量図しかない土地のご相談も承っています
Y&Fエステートでは、
・古い測量図しか残っていない土地
・境界杭が見つからない土地
・相続した土地
・長年所有している土地
・古家付き土地
・土地売却を検討している方
などのご相談を承っています。
「昔の測量図しかないけれど売れる？」
「測量をやり直す必要がある？」
「境界が分からないけれど大丈夫？」
「測量費用をかける前に、まず相談したい」
という方も、お気軽にご相談ください。
土地の状況や手元の資料を確認しながら、
現在の資料で売却を進められそうか
追加の調査や測量が必要か
売却前に何を確認しておくべきか
を整理するところからお手伝いいたします。
必要に応じて、土地家屋調査士などの専門家への相談も検討しましょう。
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まとめ
古い測量図しかない土地でも、
売却できる可能性はあります。
大切なのは、
① どの種類の図面なのかを確認する
② 図面の作成年月日を確認する
③ 現地の境界標や土地の状況を確認する
④ 追加の測量が必要か判断する
⑤ 売買契約で境界の確認方法を整理する
⑥ 測量費用や期間を確認する
⑦ 売却を考え始めた段階で資料を整理する
ことです。
特に重要なのは、
「古い測量図しかないから、売れない」
と最初から諦めないことです。
古い図面でも、土地の状態を確認するための貴重な資料になる場合があります。
一方で、図面があるからといって、現在の境界が必ず正確に確認できるとは限りません。
だからこそ、
「今ある資料で何が分かるのか」
「追加で何を確認する必要があるのか」
を整理することが大切です。
相続した土地や長年所有している土地について、
「昔の測量図しかないけれど、売却できるのかな？」
とお悩みの方は、まず現在の土地の価値と、手元の資料を確認するところから始めてみませんか？
※測量図の内容や境界の確認方法、測量の必要性は、土地の状況や売買契約の条件などによって異なります。地積測量図などの取得については法務局、測量や境界確認については土地家屋調査士などの専門家へご相談ください。古い測量図があることだけで、現在の境界位置が確定しているとは限りません。
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Y&Fエステートがお客様の状況を伺い、現在の土地の価値や売却前に確認しておきたいポイントを分かりやすくご案内いたします。
