こんにちは。

Y&Fエステート藤田です。

土地を売却するときに、意外と問題になりやすいのが、

「隣の土地との境界」

です。

例えば、

「このブロック塀が境界だと思っていた」

「昔からここが境界だと聞いている」

「境界杭が見当たらない」

「隣の方と境界の認識が違う」

「昔の測量図しかない」

といったケースがあります。

特に、

・相続した土地

・長年所有している土地

・古い住宅地

・昔から使っている土地

では、境界を正確に確認できないことがあります。

土地の売却では、買主が安心して購入できるよう、土地の範囲や境界について確認しておくことが重要です。

また、法務局では「筆界」と「所有権界」は必ずしも同じではないと説明しています。筆界とは、登記された土地の範囲を区画する線で、所有者同士の合意だけで変更できるものではありません。一般にいう「境界」が所有権の範囲を意味する場合には、筆界と一致しないこともあります。

今回は、土地の境界トラブルを防ぐために、売却前に確認しておきたい5つのポイントを分かりやすく解説します。

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① 「境界はここ」と思い込みで判断しない

最初に注意したいのが、

「ブロック塀があるから、ここが境界だろう」

と簡単に判断することです。

長年その状態になっていると、

「昔からここだった」

という理由で境界だと思ってしまうことがあります。

しかし、

・ブロック塀

・フェンス

・植木

・側溝

などが、必ずしも登記上の筆界を示しているとは限りません。

法務局にも、地図や現地の状況が一致しない場合があることが案内されています。

そのため、

見た目だけで境界を判断しない

ことが大切です。

まずは、

・公図

・地積測量図

・過去の測量資料

・境界標

などを確認しましょう。

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② 境界杭があるか確認する

土地を売却するときは、

境界標が確認できるか

も重要です。

境界標には、

・コンクリート杭

・金属標

・プレート

などがあります。

ただし、

「境界杭が見つからない＝境界がない」

ということではありません。

長年の間に、

・工事

・造成

・ブロック塀の設置

・災害

などによって、境界標が移動したり、見えなくなったりすることもあります。

また、地図や測量図などの資料を確認しながら、現在の位置を判断する必要があります。

そのため、

境界杭を自分の判断で動かしたり、新しく設置したりするのは避けましょう。

境界について不明点がある場合は、土地家屋調査士などの専門家へ相談することをおすすめします。

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③ 「昔の測量図があるから大丈夫」とは限りません

相続した土地では、

「親が保管していた測量図がある」

ということがあります。

これは非常に参考になる資料です。

ただし、

古い測量図があるから、現在の境界がすべて確定しているとは限りません。

作成された時期や測量方法、現在の境界標、周辺土地の状況などを確認する必要があります。

例えば、

「20年前の図面ではここになっている」

としても、

・周辺で土地の分筆があった

・道路が整備された

・塀が作り直された

など、状況が変化している可能性があります。

そのため、

過去の資料と現在の現地を照らし合わせる

ことが重要です。

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④ 売却前に「境界を確定させた方がいいのか」を考える

土地を売却するとき、

必ずすべての土地で確定測量が必要になるとは限りません。

ただし、

・境界が分からない

・隣地との認識が違う

・境界標が見つからない

・土地の形状が複雑

・過去の測量資料がない

などの場合は、境界について詳しく確認した方がよいことがあります。

特に土地の売却では、

「買主が安心して購入できる状態になっているか」

という視点も大切です。

必要に応じて土地家屋調査士に依頼し、

隣地所有者との立会いを含めた境界確認や測量

を検討します。

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⑤ 隣地との話し合いは「トラブルになる前」に行う

境界問題で一番避けたいのが、

売却直前になって隣地との認識が違うことが分かること

です。

例えば、

「売却するために測量したら、塀が境界を越えていた」

「隣地所有者は別の場所が境界だと思っていた」

といったケースです。

こうなると、売却スケジュールに影響する可能性があります。

そこで、

売却を考え始めた段階で境界を確認しておく

ことをおすすめします。

隣地所有者と話すときも、

「あなたの土地が間違っている」

という伝え方ではなく、

「売却を考えているので、一度境界を確認しておきたい」

というように、冷静に確認することが大切です。

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境界トラブルが起きやすい土地には特徴があります

例えば、

・古い住宅地

・相続した土地

・長年測量していない土地

・境界杭が見つからない土地

・古いブロック塀がある土地

・隣地との高低差が大きい土地

などです。

また、

「昔から親族が管理していた」

という土地でも、相続後に初めて境界の問題が発覚することがあります。

特に、

「自分は何も問題ないと思っている」

状態が、一番確認しにくいケースでもあります。

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「境界」と「所有権」は同じとは限りません

ここは少し難しい部分ですが、土地売却では知っておきたいポイントです。

法務局によると、

筆界

は登記された土地の範囲を区画する線です。

一方、

所有権界

は、所有者の権利がどこまで及ぶかという意味で使われることがあります。

この2つは一致することが多いものの、一致しない場合もあります。

そのため、

「隣人とここが境界だと話し合って決めた」

ということだけで、登記上の筆界そのものが変更されるわけではありません。

境界問題が複雑な場合は、専門家に確認しましょう。

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隣地所有者と境界の認識が違った場合は？

例えば、

自分：

「ここが境界です」

隣地：

「いや、もっとこちらです」

となった場合です。

このような場合、当事者同士の話し合いだけでは解決しないことがあります。

法務局には、

「筆界特定制度」

があります。

これは、土地の登記名義人などからの申請を受け、筆界特定登記官が、土地家屋調査士などの専門家である筆界調査委員の意見を踏まえ、登記された土地の筆界が現地のどこにあるのかを明らかにする制度です。新しい境界を作る制度ではなく、もともとの筆界を調査して明らかにする制度です。

また、法務局は、

「隣地所有者と境界についての認識が違う」

「隣地所有者が立会いに応じない」

といったケースで、この制度の活用が有効と案内しています。

ただし、これは専門的な手続きです。

実際に問題が起きている場合は、土地家屋調査士や法務局などへ相談しましょう。

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境界確定には「時間」がかかることもあります

土地の境界を確認するときは、

・資料の収集

・現地確認

・測量

・隣地所有者との立会い

などが必要になる場合があります。

さらに、隣地との認識が一致しない場合には、さらに時間が必要になることがあります。

そのため、

「売却が決まってから境界を調べればいい」

と先延ばしにするより、

売却を考え始めた時点で確認しておく

方が安心です。

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境界確認をしておくと、売却時にも安心です

境界が明確になっていれば、

・土地の面積を確認しやすい

・土地の形が分かりやすい

・買主に説明しやすい

・隣地とのトラブルを防ぎやすい

などのメリットがあります。

特に土地を売る場合には、

「買主が購入後に境界で困らないか」

という視点が重要です。

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相続した土地は、早めの境界確認がおすすめです

相続した土地では、

「親は分かっていたけれど、自分は境界が分からない」

ということがあります。

親が長く所有していた土地ほど、

・古い資料

・昔の境界杭

・隣地との取り決め

などについて確認が必要になることがあります。

相続した土地を売却する予定があるなら、

親族が元気なうちに話を聞いておく

ことも一つの方法です。

「この塀が境界だったはず」

「隣の方とは昔こういう話をした」

など、所有者本人しか知らない情報が残っている可能性があります。

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境界トラブルを防ぐための5つのポイント

今回の内容をまとめると、

① 境界を見た目だけで判断しない

塀やフェンスが必ず境界とは限りません。

② 境界標・公図・測量図を確認する

現在の土地の状況と資料を照らし合わせましょう。

③ 古い資料だけで判断しない

過去の測量図と現地の状況を確認します。

④ 売却前に必要な測量を検討する

境界が不明確な場合は専門家への相談をおすすめします。

⑤ 隣地との認識の違いを早めに確認する

売却直前のトラブルを防ぎましょう。

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土地売却前の境界チェックリスト

□ 公図を確認した

□ 地積測量図を確認した

□ 境界杭を確認した

□ ブロック塀などの位置を確認した

□ 隣地との境界を確認した

□ 過去の測量資料を確認した

□ 土地の面積を確認した

□ 越境物がないか確認した

□ 隣地との認識に違いがないか確認した

□ 必要に応じて土地家屋調査士へ相談した

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「境界が分からないから売れない」とは限りません

「境界が分からない」と聞くと、

「この土地は売れないのでは？」

と思われるかもしれません。

しかし、

境界が不明確だからといって、直ちに売却できないというわけではありません。

まず、

「現在、何が分かっていて、何が分からないのか」

を整理しましょう。

公図があるのか。

測量図があるのか。

境界標が残っているのか。

隣地所有者と認識が一致しているのか。

そこから必要な対応を考えます。

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当社では境界が分からない土地のご相談も承っています

Y&Fエステートでは、

・相続した土地

・境界が不明確な土地

・古い住宅地

・古家付き土地

・空き地

・土地売却を検討している方

などのご相談を承っています。

「境界杭が見つからない」

「昔の測量図しかない」

「隣の土地との境界がよく分からない」

「売却する前に何を確認したらいい？」

という方も、お気軽にご相談ください。

不動産の状況を確認したうえで、必要に応じて土地家屋調査士などの専門家への相談を含め、

どこまで確認すればよいのか

を一緒に整理いたします。

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まとめ

土地の境界トラブルを防ぐためには、

① 境界を見た目だけで判断しない

② 境界標や公図・測量図を確認する

③ 古い資料だけで判断しない

④ 売却前に必要な測量を検討する

⑤ 隣地との認識の違いを早めに確認する

ことが大切です。

特に相続した土地や長年所有している土地は、

「自分は分かっているつもりでも、次の世代には分からない」

ということがあります。

売却を考えているなら、

「問題が起きてから確認する」のではなく、「売却前に確認しておく」

ことがおすすめです。

「この土地の境界、ちゃんと大丈夫かな？」

と少しでも気になったら、まず資料と現地を確認するところから始めてみましょう。

※土地の「筆界」と「所有権界」は法律上異なる概念となる場合があり、境界問題の具体的な解決方法は個別事情によって異なります。筆界特定制度などについては法務局、測量や境界確認については土地家屋調査士などの専門家へご相談ください。筆界特定制度は、登記された際の筆界を調査して明らかにする制度で、新たに筆界を設定する制度ではありません。 

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「土地の境界が分からない」

「境界杭が見つからない」

「隣地と境界でもめたくない」

「相続した土地を売却したい」

「測量が必要か知りたい」

という方も、お気軽にご相談ください。

Y&Fエステートがお客様の土地の状況を確認し、必要に応じて土地家屋調査士などの専門家と連携しながら、売却に向けて必要な確認事項を整理いたします。