こんにちは。

Y&Fエステート藤田です。

土地や古い家の売却相談で、

「この家は再建築できないと言われた」

「今の家は建っているけれど、建て替えできないの？」

「再建築不可なら売れない？」

「解体したら土地だけになってしまうけれど大丈夫？」

というご相談があります。

「再建築不可」という言葉を聞くと、

「価値がない土地なのでは？」

と思ってしまうかもしれません。

しかし、

再建築不可だからといって、必ずしも売却できないわけではありません。

現在の建物を利用したり、リフォームを検討したり、隣接地との関係を確認したりすることで、売却方法を考えられる場合があります。

一方で、

「今は家が建っているから、壊しても新しい家を建てられるだろう」

と考えるのは危険です。

建築基準法では、建築物の敷地は原則として道路に2m以上接している必要があり、道路の種類や接道状況によって建築の可否が変わります。(mlit.go.jp)

今回は、再建築が難しい土地を売却するときに知っておきたいポイントを分かりやすく解説します。

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① 「再建築不可」は、まず理由を確認することが重要

「再建築不可」と言われたら、最初に確認したいのが、

「なぜ建て替えできないのか？」

です。

例えば、

・道路に十分接していない

・接している道路が建築基準法上の道路ではない

・接道条件を満たしていない

などがあります。

建築基準法では、原則として建築物の敷地は道路に2m以上接している必要があります。(mlit.go.jp)

一方で、4m未満の既存道路でも、一定の条件を満たし特定行政庁が指定した「2項道路」として扱われる場合があります。(mlit.go.jp)

つまり、

「道路が狭い」

「再建築できない」

というだけでは、具体的な状況までは分かりません。

まず原因を正確に確認しましょう。

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② 再建築不可でも「今ある家」は利用できる場合があります

再建築が難しい土地でも、

現在建っている建物を活用する

という考え方があります。

例えば、

・内装をリフォームする

・水回りを改善する

・外壁などを修繕する

・賃貸住宅として利用する

などです。

もちろん、どこまでの工事が可能なのかは建物や法令上の条件によって異なります。

そのため、

「再建築できないから何もできない」

と考えるのではなく、

「現在の建物をどう利用できるか？」

を確認してみましょう。

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③ 「解体すると状況が変わる」ことに注意

再建築不可の土地で特に注意したいのが、

建物の解体

です。

現在の建物があることで、

「住宅として利用する」

という選択肢があります。

しかし、建物を解体してしまうと、

新たに建物を建築できない土地として、土地だけが残る

可能性があります。

そのため、

再建築の可否を確認する前に、先に建物を解体しない

ことをおすすめします。

「古いから壊した方が売りやすい」

とは限りません。

解体する前に、

・現状のまま売る

・建物を活用して売る

・解体して土地として売る

などを比較しましょう。

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④ 建築基準法第43条の認定・許可を確認する

「接道が2m未満だから、絶対に建て替えできない」

と単純に判断することも避けた方がよいでしょう。

建築基準法には、

第43条第2項に基づく認定・許可

という制度があります。

鹿児島市の「確認申請の手引き」でも、法上の道路に2m以上接していない敷地について、一定の条件を満たす場合に認定・許可の対象となる制度が案内されています。(city.kagoshima.lg.jp)

つまり、

「再建築不可かもしれない土地」

については、

「本当に建築の余地がないのか？」

を行政に確認することが重要です。

個別の土地については、鹿児島市建築指導課などに確認する必要があります。

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⑤ セットバックが関係する土地もあります

前面道路が4m未満でも、建築基準法42条2項の道路として扱われる場合があります。

この場合、

道路中心線などから一定の範囲を後退させるセットバック

が関係することがあります。(mlit.go.jp)

すると、

「登記上の土地面積」と

「実際に建築に利用できる面積」

が同じとは限りません。

そのため、

「土地100㎡だから、100㎡全部に建物を建てられる」

という単純な話ではありません。

売却前には、

・道路幅

・セットバック

・接道長

などを確認しましょう。

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⑥ 再建築不可でも「買いたい人」はいます

再建築不可の土地は、一般的な住宅用地と比べて購入希望者が限られる可能性があります。

しかし、

「誰も買わない土地」

とは限りません。

例えば、

現在の建物を利用したい人

リフォームして住みたい方。

賃貸として活用したい人

現在の建物を修繕して賃貸したい方。

投資目的の方

価格と賃料のバランスを見て購入を検討する方。

隣接地の所有者

自分の土地と一体利用したい方。

などが考えられます。

そのため、

「普通の戸建て住宅を探している人」だけをターゲットにしない

ことが重要です。

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⑦ 隣地と一体で利用できる可能性もあります

再建築が難しい土地では、

隣接する土地との関係

が重要になる場合があります。

例えば、

隣地と一体化することで、

・接道条件が改善する可能性

・土地の使い勝手が良くなる可能性

などがあります。

もちろん、実際に一体利用できるか、どのような法的・物理的条件があるかは個別に確認する必要があります。

そのため、

再建築不可の土地ほど、周辺の土地利用状況も確認する

ことが大切です。

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再建築不可の土地は価格が安くなる？

ここも、よく聞かれる質問です。

再建築が難しい土地は、

一般的な建築可能な土地と比べて、購入者が限られるため、価格に影響する場合があります。

ただし、

「再建築不可だから一律○％安い」

という決まりがあるわけではありません。

例えば、

・駅に近い

・立地が良い

・現在の建物が利用できる

・土地が広い

・隣接地と一体利用できる可能性がある

など、プラスの条件もあります。

そのため、

土地の状況全体を見て価格を考える

ことが重要です。

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再建築不可の土地を売るときに「やってはいけないこと」

① 先に建物を解体する

再建築の可否を確認してから判断しましょう。

② 「再建築不可だから」と極端に安くする

まず市場価値を確認しましょう。

③ 道路の種類を確認しない

見た目だけでは判断できません。

④ 接道条件を確認しない

道路に何m接しているかなどを確認しましょう。

⑤ 古いから価値がないと決めつける

建物や立地に別の価値がある可能性があります。

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再建築不可の土地を売却する前の7つのチェックポイント

□ 「再建築不可」となっている理由を確認した

□ 前面道路の種類を確認した

□ 接道状況を確認した

□ セットバックの必要性を確認した

□ 建築基準法43条の認定・許可を確認した

□ 現在の建物を活用できるか確認した

□ 隣接地との一体利用の可能性を確認した

これらを確認してから売却方法を決めましょう。

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「再建築不可」と言われたら、まず不動産会社と行政に確認しましょう

再建築の可否は、

不動産会社だけで最終判断できるものではありません。

土地の所在地や道路の種類、接道状況などを確認したうえで、

必要に応じて行政の建築担当窓口へ確認することが重要です。

鹿児島市には建築基準法の接道規定や道路種別に関する案内があり、建築指導課が担当窓口となっています。(city.kagoshima.lg.jp)

「再建築不可と言われたけれど、本当なの？」

という方は、確認してみる価値があります。

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相続した古い家の場合は、特に注意しましょう

相続した実家では、

「昔からこの場所に家が建っている」

という理由で、

「このまま建て替えできるだろう」

と思われることがあります。

しかし、

現在の建築条件と、昔建てたときの条件が同じとは限りません。

そのため、

「売却する前」だけでなく、「解体する前」に確認する

ことが大切です。

特に相続した古い家は、

・道路

・境界

・接道

・建物

などをまとめて確認しましょう。

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再建築不可の土地は「売り方」が重要です

一般的な土地と同じように、

「土地○○万円」

と掲載するだけでは、魅力が伝わりにくい場合があります。

例えば、

「現在の建物を活用できる土地」

「リフォーム向きの戸建て」

「隣接地との一体利用も検討できる土地」

など、

購入する人がどのように利用できるのか

を分かりやすく伝えることが重要です。

もちろん、実際に利用できることを確認したうえで表示する必要があります。

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当社では再建築が難しい不動産のご相談も承っています

Y&Fエステートでは、

・再建築が難しい土地

・接道に問題がある土地

・道路が狭い土地

・旗竿地

・不整形地

・古家付き土地

・相続した実家

などの売却相談を承っています。

「再建築不可と言われた」

「本当に建て替えできないの？」

「今の家を残した方がいい？」

「解体して更地にした方がいい？」

という方も、お気軽にご相談ください。

まず、

「なぜ再建築が難しいのか」

を整理し、

「今の建物を利用する」「そのまま売る」「解体する」

など、物件に合った方法を比較します。

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まとめ

再建築が難しい土地でも、

売却できる可能性はあります。

大切なのは、

① なぜ再建築できないのか確認する

② 道路の種類を確認する

③ 接道条件を確認する

④ セットバックを確認する

⑤ 43条の認定・許可の可能性を確認する

⑥ 現在の建物を活用できるか考える

⑦ 隣接地との関係も確認する

ことです。

特に重要なのは、

「再建築不可だから、先に解体しよう」

と考えないことです。

建物を解体してしまうと、その後の利用方法が大きく変わる可能性があります。

まずは、

現在の土地と建物にどのような価値があるのか

を確認してみましょう。

「再建築不可と言われたけれど、本当に売れないのかな？」

と悩んでいる方は、まず査定と現状確認から始めてみませんか？

※「再建築不可」は一般に使われる表現で、個別の建築可否は道路の種類、接道状況、用途地域、建物の用途・規模などによって異なります。建築基準法第43条には一定の認定・許可制度がありますが、適用の可否は個別判断となります。具体的な建築可否については、鹿児島市建築指導課や建築士などに確認することをおすすめします。国土交通省および鹿児島市の最新資料をご確認ください。

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