こんにちは。

Y&Fエステート藤田です。

土地を売却しようとしたとき、

「前の道路が狭いけれど売れる？」

「車がすれ違えないくらい細い道路だけど大丈夫？」

「古い家を壊したら、新しい家を建てられる？」

「再建築できない土地だったらどうなる？」

このような疑問を持たれる方は少なくありません。

特に昔からある住宅地では、

「昔は普通に家が建っていたけれど、現在の建築ルールではどうなの？」

という問題が出てくることがあります。

土地の売却では、

「道路が狭い」という事実だけで、売れる・売れないを決めることはできません。

道路の種類、幅員、接道状況、敷地との関係、建築基準法上の扱いなどを確認する必要があります。

国土交通省によると、都市計画区域内で建築物を建築する場合、原則として敷地は建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。(mlit.go.jp)

今回は、道路が狭い土地を売却するときに知っておきたい7つのポイントを分かりやすく解説します。

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① 道路が狭いからといって「売れない」とは限りません

まず知っておきたいのが、

道路が狭い土地でも売却できる可能性はある

ということです。

土地の価値は、

・立地

・土地の広さ

・形

・周辺環境

・道路との関係

・建物の状態

などを総合的に見て判断します。

例えば、道路が少し狭くても、

「駅に近い」

「住宅地として人気がある」

「土地が広い」

など、ほかの魅力がある場合があります。

そのため、

「道路が狭い＝価値がない」

と決めつけないことが大切です。

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② まず「その道路が何なのか」を確認しましょう

道路が狭い土地を売却するとき、非常に重要なのが、

「その道路は建築基準法上、どのような道路なのか？」

ということです。

見た目だけでは、

「公道なのか」

「私道なのか」

「建築基準法上の道路なのか」

が分からないことがあります。

例えば、

・市道

・県道

・私道

・建築基準法42条の道路

など、さまざまなケースがあります。

道路の種類によっては、建物を建てる際の取り扱いが変わる場合があります。

そのため、

「現地で道路を見ただけ」で判断しない

ことが大切です。

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③ 原則として「4m以上の道路＋2m以上の接道」が基本です

建築基準法では、都市計画区域内で建築物を建築する場合、原則として、

4m以上の幅員の道路に2m以上接していること

が必要です。(mlit.go.jp)

簡単にいうと、

道路

↓

土地が接している

↓

その接している部分が原則2m以上

という関係を確認します。

そのため、

「土地が広いから大丈夫」

「今まで家が建っていたから大丈夫」

とは限りません。

売却前に、

「現在、建築できる土地なのか？」

を確認しておくことが重要です。

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④ 狭い道路では「セットバック」が必要になる場合があります

住宅地を歩いていると、

「道路が4mもないのに家が並んでいる」

という場所があります。

このような道路については、一定の条件を満たすものが建築基準法42条2項の道路として扱われる場合があります。

鹿児島市の建築基準法施行細則でも、一定の既存道路について「法第42条第2項の規定により指定した道路とみなす」取り扱いが定められています。(g-reiki.city.kagoshima.lg.jp)

この場合、

道路の幅を確保するために、敷地の一部を後退させる「セットバック」

が関係することがあります。

セットバック部分は、建物を建てる敷地としてそのまま利用できない場合があります。

そのため、

「土地の登記面積」と「実際に建築に利用できる面積」が同じとは限りません。

ここは売却前に必ず確認したいポイントです。

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⑤ 「再建築できるか」は必ず確認しましょう

古い家が建っている土地で特に重要なのが、

「今の建物を解体した後、新しい建物を建てられるのか？」

ということです。

現在の建物が存在しているからといって、

解体後も必ず同じように建築できるとは限りません。

接道条件などによっては、建築に関する確認が必要になります。

一方で、建築基準法第43条には一定の場合に接道義務の適用が除外される認定・許可の制度があります。(mlit.go.jp)

つまり、

「2m未満だから絶対に何も建てられない」

とも、

「今家があるから問題ない」

とも、一律には判断できません。

土地ごとに行政への確認が必要になるケースがあります。

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⑥ 「車が入りにくい」ことは価格や買主層に影響する場合があります

道路が狭い土地では、

車の出入り

も重要です。

例えば、

・普通車が入れる

・軽自動車なら入れる

・敷地内に駐車できない

・道路から駐車場まで距離がある

など、条件によって使い勝手が変わります。

特に戸建て住宅として売却する場合、

「駐車場を確保できるか？」

は購入希望者にとって大きな判断材料になることがあります。

ただし、

「車が入りにくい＝売れない」

というわけではありません。

・駅が近い

・周辺に駐車場がある

・徒歩生活を重視する

など、別の魅力がある場合もあります。

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⑦ 「狭い道路だから安くする」と最初から決めない

土地の前面道路が狭いと、

「かなり安くしないと売れない」

と思ってしまうかもしれません。

しかし、

道路幅だけで価格を決めるのは適切ではありません。

例えば、

・土地の立地が良い

・整形地である

・日当たりが良い

・土地が広い

・周辺の需要が強い

など、価格にプラスとなる要素もあります。

一方で、

・接道条件

・セットバック

・車の出入り

・再建築の可否

などがマイナス要素になる場合があります。

つまり、

プラスとマイナスをすべて確認したうえで価格を考える

ことが重要です。

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「道路が狭い土地」の査定で確認するポイント

道路が狭い土地を査定するときは、次のような項目を確認します。

① 前面道路の幅員

実際に何mあるのか。

② 道路の種類

建築基準法上どのような道路なのか。

③ 接道長

土地が道路に何m接しているのか。

④ セットバック

必要なのか、必要ならどの程度なのか。

⑤ 再建築

現在の建物を解体した後、建物を建てられるのか。

⑥ 車両の進入

車が敷地まで入れるのか。

⑦ 周辺環境

駅・買い物・学校などの利便性。

これらを総合的に確認して、土地の価値を考えます。

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「昔から家があるから大丈夫」とは限りません

古い住宅地では、

「何十年も家が建っているから、今度も建て替えできるだろう」

と思われることがあります。

しかし、

既存の建物があることと、現在の建築条件を満たしていることは別問題です。

建て替えや新築の可否については、建築基準法上の道路・接道などを確認する必要があります。

そのため、

古い家を解体する前に必ず確認する

ことをおすすめします。

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「再建築不可」と言われたら売れない？

「再建築不可」

という言葉を聞くと、

「もう売れない」

と思ってしまうかもしれません。

しかし、

売却できないと決まったわけではありません。

ただし、一般的な住宅用地とは買主層や売却方法が変わる可能性があります。

例えば、

・建物を活用したい方

・リフォームを検討する方

・隣接地所有者

・土地の活用方法を考える投資家

などが候補になる場合があります。

もちろん、具体的な利用や建築の可否は個別に確認する必要があります。

まずは、

「なぜ再建築できないのか？」

を確認しましょう。

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隣地との関係も確認しておきましょう

道路が狭い土地では、

・隣地の塀

・側溝

・擁壁

・通路

・越境物

などが関係することがあります。

また、

「昔から隣の土地を通っている」

「車の出入りで隣地を利用している」

など、権利関係を確認した方がよい場合もあります。

土地を売却するときは、

「昔からこうなっているから大丈夫」

とせず、資料や現地を確認しましょう。

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狭い道路の土地は「現地確認」が特に重要です

道路については、

資料だけでは分からないこと

もあります。

例えば、

・実際の道路幅

・車の出入り

・道路と敷地の高低差

・電柱

・側溝

・塀

などです。

そのため、

現地確認＋公的資料の確認

を組み合わせることが大切です。

売却を考えている方は、

「土地だけを見る」

のではなく、

「道路から土地にどう入るのか」

まで確認してみましょう。

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道路が狭い土地を売る前のチェックリスト

□ 前面道路の幅を確認した

□ 道路の種類を確認した

□ 土地の接道長を確認した

□ セットバックの有無を確認した

□ 再建築できるか確認した

□ 車が入れるか確認した

□ 駐車場の位置を確認した

□ 境界を確認した

□ 越境などを確認した

□ 周辺の取引価格を確認した

□ 現在の土地価格を査定した

このチェックをするだけでも、売却に向けて確認すべきことが見えてきます。

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鹿児島市の土地では、個別の道路確認も大切です

鹿児島市では、建築基準法上の道路や接道について、一定の認定・許可の制度があります。

また、狭い道路についても、一定の条件を満たす場合に建築基準法上の道路とみなされる取り扱いがあります。(city.kagoshima.lg.jp)

そのため、

「道路が4m未満だから必ず売れない」

という判断はできません。

実際の道路種別や接道状況を確認したうえで、

「この土地ではどのような売却方法が考えられるのか」

を検討することが重要です。

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道路が狭い土地でも「立地」によっては魅力があります

例えば、

・駅まで徒歩圏内

・買い物に便利

・人気の住宅地

・静かな住環境

などであれば、

「多少道路が狭くても、この場所に住みたい」

という購入希望者がいる可能性があります。

逆に、

道路が広くても、

「駅から遠い」

「生活が不便」

などの理由で需要が弱い場合もあります。

土地は、

道路だけで価値が決まるわけではありません。

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当社では道路が狭い土地の売却相談も承っています

Y&Fエステートでは、

・前面道路が狭い土地

・再建築について確認が必要な土地

・セットバックが関係する土地

・旗竿地

・不整形地

・狭小地

・古家付き土地

などの売却相談を承っています。

「道路が狭いけれど売れる？」

「建て替えできる？」

「セットバックが必要？」

「古い家を解体していい？」

という方も、お気軽にご相談ください。

土地の面積だけでなく、

道路・接道・建物・周辺環境

まで確認し、その土地に合った売却方法を考えます。

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まとめ

道路が狭い土地でも、

売却できる可能性はあります。

ただし、

① 前面道路の幅を確認する

② 道路の種類を確認する

③ 接道条件を確認する

④ セットバックの有無を確認する

⑤ 再建築できるか確認する

⑥ 車の出入りや駐車を確認する

⑦ 道路だけでなく土地全体の価値を見る

ことが大切です。

建築基準法では、原則として4m以上の道路に2m以上接することが接道義務の基本ですが、一定の認定・許可などの例外もあります。(mlit.go.jp)

そのため、

「道路が狭い＝売れない」

とは限りません。

重要なのは、

「この土地にはどんな条件があり、どのような買主が考えられるのか？」

を確認することです。

道路が狭い土地を所有していて、

「売れるかどうか分からない」

という方は、まず現在の土地の状態と価値を確認してみませんか？

※道路の幅員や接道状況、建築の可否、セットバックの必要性は、道路の種類や土地の位置、地域の指定などによって異なります。建築基準法第43条には一定の認定・許可制度もあります。具体的な建築可否については、鹿児島市の建築指導担当窓口や建築士等へ確認することをおすすめします。

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「相続した土地の価格を知りたい」

「古い家を解体していいか分からない」

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Y&Fエステートがお客様の土地の状況を確認し、道路や接道条件なども含めて、売却方法を分かりやすくご案内いたします。