こんにちは。

Y&Fエステート藤田です。　

相続した実家について、

「兄は売りたいけれど、私は残したい」

「誰が管理するのか決まらない」

「売却したお金をどう分けるの？」

「一人だけ反対して話が進まない」

このようなご相談があります。

相続した不動産は、単なる「家」ではありません。

親との思い出が詰まっていたり、兄弟それぞれの思いがあったりするため、お金だけの問題では簡単に決められないことがあります。

一方で、話し合いを先延ばしにすると、

・空き家の管理負担

・固定資産税などの負担

・建物の劣化

・相続登記の問題

など、別の問題が出てくる可能性もあります。

法務省も、相続後に遺産分割がまとまらず共有状態になると、不動産の管理や処分について相続人同士で決めなければならず、不便が生じやすいことを案内しています。(moj.go.jp)

そこで今回は、相続した実家を売却するときに、家族間のトラブルをできるだけ防ぐために確認しておきたい5つのポイントをご紹介します。

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① 最初に「誰が相続人なのか」を確認する

家族間のトラブルを防ぐために、最初に行いたいのが、

相続人の確認

です。

「兄弟3人だから、3人で話し合えばいい」

と思っていても、実際の相続関係は戸籍などを確認しなければ分からない場合があります。

相続人の範囲は法律で定められており、配偶者や子どもなど、状況によって変わります。(nta.go.jp)

そのため、

・誰が相続人なのか

・誰が不動産に関係するのか

を最初に整理しましょう。

ここがあいまいなまま話を進めると、

「その話は聞いていない」

「自分には関係ないと思っていた」

といった問題につながる可能性があります。

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② 「売る・残す」だけでなく、まず全員の希望を確認する

家族で意見が分かれるケースでは、

「売るか、売らないか」

の二択から始めないことが大切です。

例えば、

兄：

「管理が大変だから売りたい」

妹：

「思い出の家だから残したい」

という場合があります。

このとき、

「どちらが正しいか」

を決めようとするより、

「なぜそう考えているのか」

を聞いてみましょう。

例えば、

・将来住む予定がある

・思い出を残したい

・管理費を負担したくない

・現金化したい

・子どもに残したい

など、それぞれ理由があります。

まずは家族全員の希望を整理しましょう。

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③ 現在の不動産価格を確認する

家族の意見をまとめるときに役立つのが、

具体的な数字

です。

例えば、

「この家なら2,000万円くらいで売れる」

と分かれば、

・売却して現金で分ける

・誰かが取得する

・賃貸する

・そのまま所有する

など、具体的な選択肢を比較できます。

逆に、

「古い家だから、ほとんど価値がないだろう」

と考えていても、実際には土地の価値がある場合があります。

だからこそ、

話し合いの前に、現在の不動産価値を確認する

ことをおすすめします。

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④ 「売却した場合のお金」を事前に確認する

家族間で意見が分かれやすいのが、

「売ったら、いくら残るの？」

という問題です。

売却価格が2,500万円だったとしても、

そこから、

・仲介手数料

・印紙税

・測量費

・解体費

・残置物処分費

などが必要になる場合があります。

また、譲渡所得について税金が関係するケースもあります。

相続した土地・建物を売却する場合、取得費は原則として被相続人が取得したときの購入代金などを引き継いで計算します。取得費が分からない場合には、一定のルールに基づいて計算する方法もあります。(nta.go.jp)

そのため、

「2,500万円で売れる」

だけではなく、

「諸費用や税金を考えた場合、最終的にどのくらい残るのか」

まで確認しておきましょう。

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⑤ 誰が何をするのかを決める

相続した実家を売却するとき、

「誰かがやってくれるだろう」

となると、トラブルの原因になります。

例えば、

・誰が不動産会社に相談する？

・誰が家を管理する？

・誰が荷物を整理する？

・誰が必要書類を探す？

・誰が兄弟に連絡する？

などです。

これを一人に任せきりにすると、

「自分ばかり負担している」

という不満につながる可能性があります。

そのため、

役割を事前に決めておく

ことをおすすめします。

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「売りたい人」と「残したい人」がいる場合はどうする？

家族の意見が分かれた場合、まずは、

それぞれの希望を数字に置き換える

方法があります。

例えば、

売りたい側

・現在の査定価格

・年間の維持費

・今後必要になる修繕費

など。

残したい側

・将来住む予定

・賃貸した場合の家賃

・必要な修繕費

・管理できる人

などです。

これらを整理すると、

「残した方がいい」

「売った方がいい」

という感覚だけではなく、

具体的な条件を比較して話し合う

ことができます。

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相続した実家を「共有のまま」にしておく場合の注意

遺産分割がまとまらない場合などには、不動産が相続人間の共有状態になることがあります。

法務省は、共有状態となった財産について、管理や処分を相続人同士で決める必要があり、不便が生じる場合があるため、遺産分割を早期に進めることが重要だと案内しています。(moj.go.jp)

もちろん、共有にすることが必ず問題になるわけではありません。

ただし、

「誰が管理するのか」

「修繕費をどう負担するのか」

「将来売るときはどうするのか」

などを事前に話し合っておくことが大切です。

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相続登記についても忘れずに確認しましょう

2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されました。

相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが基本的なルールです。遺産分割が成立した場合には、その内容に基づく登記についても、遺産分割成立の日から3年以内という追加的な義務があります。(moj.go.jp)

「家族で話し合いがまとまらない」

という場合でも、相続登記について放置してよいわけではありません。

遺産分割や登記について難しい場合は、司法書士などの専門家へ早めに相談しましょう。

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家族で話し合うときに決めておきたい7項目

家族で実家について話し合う場合は、次の項目を一つずつ確認してみましょう。

□ 誰が相続人なのか

□ 不動産の名義はどうなっているか

□ 現在の不動産価格はいくらか

□ 売った場合の手取りはいくらになりそうか

□ 誰も住む予定があるか

□ 管理や維持費を誰が負担するか

□ 売却・賃貸・所有継続のどれを検討するか

この7項目を整理するだけでも、話し合う内容がかなり明確になります。

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家族で話し合う前に「査定だけ受ける」のも一つの方法です

家族の意見がまだまとまっていない場合、

「不動産会社に相談するのは早いかな？」

と思われるかもしれません。

しかし、

査定を受けることと、売却を決めることは別です。

例えば、

「現在2,300万円程度の価値がある」

ということが分かれば、それを家族で話し合う材料にできます。

「この金額なら売る」

「このくらいなら残したい」

など、具体的な話がしやすくなります。

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「売るかどうか」より先に「情報を共有する」

家族間のトラブルを防ぐために大切なのは、

誰か一人が先に結論を決めてしまわないこと

です。

まず、

・不動産の価値

・維持費

・売却費用

・建物の状態

・今後の選択肢

などを全員で共有しましょう。

そのうえで、

「自分はどうしたいのか」

をそれぞれ話すことが大切です。

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話し合いがまとまらない場合には専門家へ

家族だけで話し合っても、

「どうしても意見が一致しない」

ということがあります。

相続人同士で遺産分割の話し合いがまとまらない場合、家庭裁判所の遺産分割調停などの手続きが利用できる場合があります。裁判所は、遺産分割調停を「遺産の分割について相続人間で話し合う手続」と案内しています。(courts.go.jp)

ただし、いきなり裁判所の手続きを考えるのではなく、

まず家族で情報を整理し、必要に応じて司法書士・税理士・弁護士などへ相談する

ことも大切です。

不動産会社には、

「現在いくらくらいで売れそうなのか」

「売却するときにどんな準備が必要なのか」

など、不動産に関する情報を相談できます。

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家族間のトラブルを防ぐための5つのポイント

今回の内容をまとめると、

① 相続人と名義を確認する

誰が関係者なのかを明確にします。

② 家族全員の希望を聞く

「売る・残す」だけでなく、その理由も確認します。

③ 現在の不動産価格を確認する

具体的な数字を話し合いの材料にします。

④ 売却後の手取りや維持費を確認する

売却価格だけでなく、費用も含めて比較します。

⑤ 誰が何をするのか決める

管理・荷物整理・書類確認などの役割を整理します。

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相続した実家は「家族で考える時間」も大切です

相続した実家を、

「早く売らなければ」

と焦る必要はありません。

一方で、

「誰も使わないけれど、何となくそのまま」

という状態を長く続けるのもおすすめできません。

売却するのか。

貸すのか。

残すのか。

まずは、

家族で判断できるだけの情報を集める

ことから始めましょう。

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当社では家族で話し合うためのご相談も承っています

Y&Fエステートでは、

・相続した実家

・空き家

・土地

・古い戸建て

・共有名義の不動産

などの売却相談を承っています。

「兄弟で意見が分かれている」

「売るか残すか決められない」

「家族で話し合うために、まず価格を知りたい」

という方も、お気軽にご相談ください。

売却を急いで決めていただくのではなく、

現在の不動産価値や売却にかかる費用など、話し合いに必要な情報を整理する

ところからお手伝いいたします。

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まとめ

相続した実家の売却では、

「不動産そのもの」よりも「家族の意見の違い」が問題になることがあります。

だからこそ、

① 相続人を確認する

② 不動産の名義を確認する

③ 家族それぞれの希望を聞く

④ 現在の不動産価格を知る

⑤ 売却後の手取りや維持費を比較する

ことが大切です。

そして、

「売る・貸す・残す」

のどれかを急いで決めるのではなく、まず具体的な情報を家族で共有しましょう。

相続した実家について、

「家族で話し合うための材料がほしい」

という方は、まず現在の不動産価値を確認するところから始めてみませんか？

※相続や不動産の共有、遺産分割、相続登記には個別の事情によって異なるルールや手続きがあります。相続登記は2024年4月1日から申請が義務化されています。具体的な登記については司法書士、税務については税理士、相続人間の紛争や法的手続きについては弁護士などの専門家へご確認ください。(moj.go.jp)

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という方も、お気軽にご相談ください。

Y&Fエステートがお客様の状況を伺い、家族で話し合うために必要な不動産情報を分かりやすく整理いたします。