こんにちは。

Y&Fエステート藤田です。

相続した実家や、長年使っていない空き家について、

「そろそろ売却した方がいいかな？」

「売る前に何をすればいいの？」

「家の中の荷物は全部処分するべき？」

「古い家だから、先に解体した方がいい？」

このようなご相談をいただくことがあります。

空き家の売却では、何も準備せずにいきなり売り出すよりも、

「現在の状態を確認する」

「必要な書類を整理する」

「不動産の価値を知る」

といった準備をしておくことが大切です。

国土交通省も、空き家について、売却・賃貸などの活用や解体、適切な管理、専門家への相談などを早めに検討することを案内しています。空き家は放置期間が長くなるほど、老朽化や損傷が進み、売買や賃貸が難しくなる場合があります。(mlit.go.jp)

今回は、空き家を売却する前に確認しておきたい7つのポイントを分かりやすく解説します。

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① まず「誰が所有者なのか」を確認する

空き家を売却するとき、最初に確認したいのが、

「この不動産の所有者は誰なのか？」

ということです。

特に相続した実家では、

・親の名義のままになっている

・兄弟姉妹など複数人が相続している

・相続登記がまだ済んでいない

といったケースがあります。

2024年4月1日から相続登記の申請が義務化され、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが基本となっています。正当な理由なく義務に違反すると、10万円以下の過料の対象となる場合があります。(moj.go.jp)

そのため、

「売却するときに名義変更すればいい」

と考えず、まず現在の名義を確認しましょう。

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② 建物と土地の「現在の状態」を確認する

次に確認したいのが、

空き家そのものの状態

です。

例えば、

・雨漏り

・屋根の劣化

・外壁のひび

・シロアリ

・水漏れ

・設備の故障

・庭木や雑草

などがあります。

長期間空き家になっている住宅では、

「相続したときは問題なさそうだったけれど、数年後にはかなり傷んでいた」

ということもあります。

国土交通省も、空き家について、老朽化や損傷が進む前に早めの対応を行うことを案内しています。(mlit.go.jp)

できれば一度現地を確認し、

「今の家はどのような状態なのか」

を把握しましょう。

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③ 売却に関係する書類を整理する

空き家を売却するときは、さまざまな資料が関係します。

例えば、

・登記識別情報・権利証

・固定資産税関係の資料

・売買契約書

・測量図

・建築関係の書類

・リフォームや修繕の資料

・相続関係の書類

などです。

すべて揃っている必要はありません。

ただし、

「見つからないから捨てる」

という判断は避けましょう。

特に相続した実家では、古い書類の中に不動産売却や相続に関係する重要な資料が含まれている場合があります。

分からない書類があれば、一度確認してから処分するようにしましょう。

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④ 家の中の荷物を整理する

相続した空き家では、

・家具

・家電

・衣類

・食器

・本

・アルバム

・日用品

などが残っていることがあります。

「売るなら全部処分しなければ」

と思われるかもしれません。

しかし、

査定や売却相談の前に、すべての荷物を処分する必要があるとは限りません。

国土交通省も、空き家所有者が家財を整理できずに空き家を放置してしまうケースを挙げ、必要に応じて家財整理などのサービスを活用することを案内しています。(mlit.go.jp)

まずは、

① 重要書類

② 貴重品

③ 家族が残したいもの

④ 処分するもの

に分けて整理しましょう。

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⑤ 「今の不動産価格」を確認する

空き家を売却する前に、ぜひ確認していただきたいのが、

現在の不動産価値

です。

「築年数が古いから価値がない」

と最初から決めてしまう必要はありません。

空き家の価値は、

・土地の場所

・土地の面積

・土地の形状

・道路との接道状況

・建物の状態

・周辺の需要

など、さまざまな条件によって変わります。

建物が古くても、

「土地に価値がある」

というケースもあります。

そのため、

「古いから売れない」ではなく、「今の状態ならいくらなのか？」

を確認することから始めましょう。

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⑥ 解体・リフォームは査定を受けてから考える

空き家を見て、

「かなり古いから解体した方がいい」

と思うことがあります。

また、

「リフォームすれば高く売れるのでは？」

と考えることもあるでしょう。

しかし、

解体やリフォームにかけた費用以上に、売却価格が上がるとは限りません。

例えば、

現状のまま売る

古家付き土地として販売

↓

解体して売る

解体費を負担して更地として販売

↓

リフォームして売る

修繕・改修を行ってから販売

というように、複数の方法があります。

国土交通省も、空き家について「住宅のまま売却・活用する」方法と「解体して跡地を活用する」方法の両方を案内しています。(mlit.go.jp)

そのため、

「先に解体する」のではなく、「査定を受けてから考える」

ことをおすすめします。

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⑦ 税金や売却後の手取りまで確認する

空き家の売却では、

「いくらで売れるか」

だけではなく、

「売却後にいくら手元に残るのか」

も重要です。

売却時には、

・仲介手数料

・印紙税

・測量費

・解体費

・残置物処分費

などが必要になる場合があります。

さらに、売却によって譲渡所得が生じた場合には、所得税などが関係する場合があります。

相続した実家については、一定の条件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」により、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります。現行制度では、対象となる譲渡期間や建物・相続人などの要件があります。(nta.go.jp)

「相続した空き家だから必ず3,000万円控除が使える」というわけではありません。

税金については、売却前に税理士や税務署などへ確認することをおすすめします。

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空き家を売る前に「やらない方がいいこと」

ここまでの内容と合わせて、売却前に注意したいことを整理してみましょう。

① いきなり解体する

解体後に「古家付きの方がよかった」という可能性もあります。

② 荷物を全部捨てる

重要書類や思い出の品が含まれている可能性があります。

③ 高額なリフォームを先に行う

費用をかけた分だけ売却価格が上がるとは限りません。

④ 相場を確認せず価格を決める

「このくらいで売れるだろう」という感覚だけで判断しないようにしましょう。

⑤ 税金を調べずに売却する

利用できる可能性のある特例や必要な申告について、事前に確認しておきましょう。

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空き家を売る前のチェックリスト

次の項目を確認してみましょう。

□ 所有者・相続人を確認した

□ 相続登記の状況を確認した

□ 建物の状態を確認した

□ 土地や境界について確認した

□ 重要書類を整理した

□ 家の中の荷物を確認した

□ 現在の不動産価値を調べた

□ 解体・リフォームの必要性を検討した

□ 売却にかかる費用を確認した

□ 税金や利用できる特例を確認した

すべてを一度に終わらせる必要はありません。

分かるところから少しずつ整理していきましょう。

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「片付けが終わっていない」「古いから売れない」でも、まず相談を

空き家の売却を考えている方の中には、

「家の中がまだ片付いていない」

「かなり古い家だから売れないだろう」

「遠方に住んでいて何もできない」

という理由で、相談自体を先延ばしにしてしまう方もいらっしゃいます。

しかし、

問題を一つずつ整理するところから始めれば大丈夫です。

国土交通省も、空き家をどうするか迷った場合は、空き家の所在地の自治体や不動産事業者などの専門家への相談を案内しています。(mlit.go.jp)

まずは、

「今の状態ならいくらなのか？」

を確認してみましょう。

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当社では空き家売却の準備からサポートします

Y&Fエステートでは、

・相続した実家

・空き家

・古家付き土地

・土地

・戸建て

などの売却相談を承っています。

「何から始めればいい？」

「荷物が残っているけど大丈夫？」

「解体した方がいい？」

「今の価格だけ知りたい」

という段階でも、お気軽にご相談ください。

物件の状態を確認し、

現状のまま売る

荷物を整理して売る

解体して更地として売る

など、物件に合わせた選択肢を整理します。

必要に応じて、司法書士・税理士などの専門家への相談が必要なポイントについてもご案内します。

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まとめ

空き家を売る前に、まず確認したいのは次の7つです。

① 所有者・相続関係を確認する

② 建物と土地の状態を確認する

③ 売却に関係する書類を整理する

④ 家の中の荷物を整理する

⑤ 現在の不動産価値を確認する

⑥ 解体・リフォームの必要性を検討する

⑦ 税金や売却後の手取りを確認する

特に大切なのは、

「先に解体する」

「先に全部捨てる」

「先に大規模リフォームする」

のではなく、

「まず現在の状態と価値を確認する」

ことです。

空き家をどうするか迷っている方も、

「売る・貸す・残す」

の選択肢を比較しながら、今後の方向性を考えてみましょう。

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Y&Fエステート

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「空き家を売るには何から始めればいい？」

「相続した実家をどうするか迷っている」

「荷物が残ったままでも売れる？」

「解体した方がいい？」

「まず現在の価格だけ知りたい」

という方も、お気軽にご相談ください。

Y&Fエステートがお客様の状況を伺い、売却・活用・所有継続など、今後の選択肢を一緒に整理いたします。