こんにちは。

Y&Fエステート藤田です。

相続した実家や空き家について、

「誰も住んでいないけど固定資産税はかかるの？」

「空き家にすると税金が高くなる？」

「古い家を解体すると固定資産税はどうなる？」

「このまま空き家を持ち続けて大丈夫？」

このようなご相談をいただくことがあります。

空き家を所有していると、建物や土地の管理だけではなく、固定資産税などの負担についても考える必要があります。

一方で、

「空き家になったら、すぐに土地の固定資産税が6倍になる」

という単純な話ではありません。

住宅用地には税負担を軽減する特例があり、空き家についても一定の条件や管理状況によって取り扱いが変わります。鹿児島市では、住宅用地の200㎡以下の部分について、固定資産税の課税標準を価格の6分の1とする特例が設けられています。鹿児島市公式サイト

今回は、空き家を所有している方が知っておきたい固定資産税の基本を、できるだけ分かりやすく解説します。

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① 空き家でも固定資産税はかかります

まず知っておきたいのが、

「誰も住んでいないから固定資産税がかからない」わけではない

ということです。

土地や建物を所有していれば、原則として固定資産税などの負担があります。

鹿児島市の固定資産税は、基本的に、

課税標準額 × 1.4％

で計算されます。実際の課税標準額には、住宅用地の特例や土地の負担調整措置などが関係する場合があります。鹿児島市公式サイト

つまり、空き家になったから税金がなくなるわけではありません。

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② 住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」があります

住宅の敷地として利用されている土地には、

住宅用地の特例

があります。

鹿児島市では、

小規模住宅用地

住宅1戸につき200㎡以下の部分について、

固定資産税の課税標準額を価格の6分の1

としています。

その他の住宅用地

200㎡を超える部分については、

固定資産税の課税標準額を価格の3分の1

としています。鹿児島市公式サイト

そのため、

「土地に家が建っているかどうか」

は、土地の固定資産税を考えるうえで重要なポイントになります。

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③ 「空き家だから住宅用地の特例がなくなる」とは限りません

ここは非常に誤解されやすいところです。

単に、

「誰も住んでいない」

というだけで、直ちに住宅用地の特例がなくなるわけではありません。

一方で、空き家の管理状態が悪くなり、市区町村から一定の対応を求められる場合があります。

国土交通省によると、空家法の改正により、適切に管理されていない空き家については、**「管理不全空家」**として指導などの対象となっています。さらに、指導に従わず勧告を受けた場合、その敷地について住宅用地特例が受けられなくなる仕組みがあります。国土交通省

つまり、

「空き家になっただけ」

と、

「管理状態が悪化し、勧告を受けた場合」

では、意味が違います。

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④ 「管理不全空家」とは？

管理不全空家とは、放置すると将来的に特定空家になるおそれがあるなど、適切な管理が十分に行われていない空き家について、市区町村が指導などを行う制度です。国土交通省

例えば、

・建物の傷みが進んでいる
・屋根や外壁に問題がある
・庭木が繁茂している
・周辺の生活環境に悪影響を及ぼすおそれがある

など、管理状態によって対応が必要になる場合があります。

鹿児島市も、空家法に基づく特定空家について、適切な管理が必要な状態を案内しています。鹿児島市公式サイト

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⑤ 「特定空家」に指定されるとどうなる？

特定空家とは、例えば、

・倒壊など保安上の危険がある

・衛生上有害となるおそれがある

・景観を著しく損なっている

・周辺の生活環境を守るうえで放置することが不適切

といった状態にある空き家について、市区町村が対応するものです。鹿児島市公式サイト

鹿児島市では、特定空家等として勧告を受けた空き家の敷地について、住宅用地特例を受けられなくなることが案内されています。鹿児島市公式サイト

そのため、

空き家を長期間放置することは、税金の面だけでなく、建物や周辺環境の面でも注意が必要です。

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⑥ 古い家を解体すると固定資産税はどうなる？

「古い家だから解体してしまおう」

と考える方もいらっしゃいます。

しかし、ここは慎重に判断しましょう。

住宅が建っている土地には住宅用地特例がありますが、

建物を解体すると、その土地が住宅用地として扱われなくなり、特例がなくなる可能性があります。

鹿児島市も、空家の解体によって住宅用地の特例がなくなり、固定資産税が増額となる場合があると案内しています。鹿児島市公式サイト

ただし、実際の税額は土地の評価額などによって異なるため、

「解体したら必ず何倍になる」

と一律に考えることはできません。

解体する前に、固定資産税への影響を確認しましょう。

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⑦ 「税金が上がるから絶対に解体しない」も正解とは限りません

では、

「固定資産税が上がるかもしれないなら、古い家をずっと残しておけばいい」

のでしょうか？

これも一概には言えません。

空き家を残せば、

・建物の劣化

・庭の管理

・修繕費

・防犯対策

などが必要になります。

一方、解体すれば、

・解体費用

・更地になった後の税負担

などを考える必要があります。

つまり、

「解体する・しない」は固定資産税だけで決めるのではなく、売却価格や解体費、維持管理費などを合わせて考えること

が重要です。

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例えば、こんな比較をしてみましょう

古い実家を所有している場合、

建物を残す

土地・建物の固定資産税

＋

庭や建物の管理費

＋

必要に応じて修繕費

建物を解体する

解体費

＋

更地になった後の税負担

＋

土地の管理費

というように、両方の費用を比較します。

さらに、

「古家付きで売る場合」

「解体して更地で売る場合」

の売却価格も比較すると、判断しやすくなります。

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「固定資産税が高くなるから売る」という考え方だけでは不十分です

空き家について、

「税金が上がるのが怖いから売ろう」

と考える方もいらっしゃいます。

もちろん税負担は大切な判断材料です。

しかし、

・現在の売却価格

・今後の管理費

・修繕費

・解体費

・売却にかかる諸費用

なども合わせて考えましょう。

最終的には、

「今後この不動産にいくらお金がかかるのか」

と、

「売却した場合にいくら手元に残るのか」

を比較することが大切です。

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空き家を所有している方が確認しておきたい7項目

□ 固定資産税の納税通知書を確認した

□ 土地に住宅用地特例が適用されているか確認した

□ 建物の状態を確認した

□ 庭や敷地を適切に管理している

□ 管理不全空家等に該当する可能性がないか確認した

□ 解体した場合の税負担を確認した

□ 売却した場合の不動産価格を確認した

特に最後の、

「売ったらいくらになるのか？」

を知っておくことが大切です。

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相続した実家なら、固定資産税以外の負担も考えましょう

相続した実家の場合、

「固定資産税さえ払っていれば大丈夫」

とは限りません。

例えば、

・庭の草刈り

・樹木の剪定

・建物の換気

・雨漏りの確認

・郵便物の管理

なども必要になる場合があります。

遠方に住んでいる場合は、管理のための交通費なども発生します。

そのため、

1年間の費用だけでなく、5年・10年所有した場合の負担

まで考えてみましょう。

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空き家の売却を考えているなら「解体前に査定」がおすすめ

古い空き家を所有している方から、

「固定資産税が心配だから、先に解体した方がいい？」

と聞かれることがあります。

しかし、

解体前に一度査定を受ける

ことをおすすめします。

なぜなら、

・古家付きでも売却できる可能性

・解体した場合の売却価格

・解体費用

などを比較できるからです。

先に解体してしまうと、元に戻すことはできません。

まずは、

「現状のままなら、どのくらいの価格で売れるのか？」

を確認してみましょう。

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当社では空き家の売却・解体前のご相談も承っています

Y&Fエステートでは、

・相続した実家

・空き家

・古家付き土地

・土地

・戸建て

などの売却相談を承っています。

「空き家の固定資産税が心配」

「解体した方がいい？」

「古家付きで売れる？」

「売った場合はいくら？」

という方も、お気軽にご相談ください。

不動産の現在価値を確認したうえで、

現状のまま売却する方法

解体してから売却する方法

などを比較し、今後の選択肢を整理いたします。

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まとめ

空き家を所有していると、固定資産税などの負担があります。

一方で、住宅用地には一定の条件で税負担を軽減する特例があり、単に空き家になっただけで直ちにその特例がなくなるわけではありません。鹿児島市では、小規模住宅用地について固定資産税の課税標準を価格の6分の1とする特例があります。鹿児島市公式サイト

ただし、

管理不全空家や特定空家について勧告を受けた場合

には、住宅用地特例が適用されなくなることがあります。国土交通省

また、古い家を解体すると住宅用地特例がなくなり、固定資産税が増額となる場合があります。鹿児島市公式サイト

だからこそ、

「税金が上がるから残す」

「古いから解体する」

と単純に決めるのではなく、

・固定資産税

・管理費

・修繕費

・解体費

・売却価格

をまとめて比較することが大切です。

相続した実家や空き家について、

「このまま所有した方がいい？」

「売った方がいい？」

「解体した方がいい？」

と迷っている方は、まず現在の不動産価値を確認するところから始めてみませんか？

※固定資産税の具体的な税額や住宅用地特例の適用状況は、不動産の所在地や土地・建物の状況などによって異なります。鹿児島市の固定資産税については市役所資産税課等へ、空き家の管理や空家法上の取り扱いについては鹿児島市・国土交通省の最新情報をご確認ください。

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「古家付きのまま売れる？」

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という方も、お気軽にご相談ください。

Y&Fエステートがお客様の状況を伺い、固定資産税や管理負担なども考慮しながら、今後の選択肢を分かりやすくご案内いたします。