賃貸経営をやめたいオーナーへ。不動産を売却する5つのメリットとは？後悔しない判断方法を解説

① 賃貸経営をやめたいと感じる主な理由

賃貸経営を始めた当初は、毎月の家賃収入が安定して入り、将来の資産形成にもつながると考えていた方も多いでしょう。

しかし、年月が経過すると、当初は想定していなかった問題が発生することがあります。

空室が増え、家賃収入が減少している

賃貸経営で大きな悩みとなるのが空室です。退去が発生してもすぐに次の入居者が決まるとは限りません。

空室期間中も固定資産税や建物の維持費、ローン返済などは発生します。入居者を確保するために家賃を下げたり、広告費を増やしたりする必要が出てくる場合もあります。

建物の老朽化と修繕費の増加

築年数が経過すると、外壁塗装、防水工事、給湯器やエアコンの交換、配管の修繕など、さまざまな費用が必要になります。

特にアパートやマンションなど複数の部屋を所有している場合、修繕費がまとまった金額になることもあります。

入居者対応や管理業務が負担になっている

家賃の入金確認、設備トラブル、騒音問題、退去時の立ち会いなど、賃貸経営には継続的な管理業務が伴います。

管理会社に委託していても、修繕の判断や費用負担、重要な契約事項など、オーナー様自身が対応しなければならないことがあります。

将来の相続や資産整理を考えている

高齢になり、管理を続けることが難しくなった方や、子どもに不動産を引き継がせるべきか悩んでいる方もいらっしゃいます。

不動産は現金と違い、複数人で分けにくく、相続後の管理や売却について意見が分かれることもあります。

② 不動産を売却する5つのメリット

賃貸経営をやめて不動産を売却すると、どのようなメリットがあるのでしょうか。代表的な5つのメリットをご紹介します。

メリット1：まとまった現金を確保できる

不動産売却の大きなメリットは、所有している物件を現金化できることです。

毎月の家賃収入は魅力的ですが、売却すればまとまった資金を一度に確保できる可能性があります。

例えば、売却によって得た資金を住宅ローンなどの借入金返済に充てたり、老後資金として確保したり、新たな投資や事業に活用したりすることができます。

ただし、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。ローン残債や仲介手数料、税金などを差し引いた金額が実際の手取り額となります。

メリット2：空室や家賃滞納のリスクから解放される

賃貸経営には、空室による収入減少や家賃滞納などのリスクがあります。

また、入居者の退去が発生すれば、原状回復費用や募集費用が必要になることもあります。

不動産を売却すれば、原則として所有者としての賃貸経営に伴うこれらのリスクや管理負担から解放されます。

将来の収入を予測しやすくなり、精神的な負担の軽減にもつながるでしょう。

メリット3：将来の大規模修繕費用を回避できる

建物は年月とともに劣化します。外壁、屋上防水、給排水設備、共用部分など、定期的なメンテナンスが必要です。

特に築年数が古い物件では、今後まとまった修繕費が必要になる可能性があります。

売却することで、将来的に発生する可能性のある修繕費や設備交換費用の負担を減らせます。

修繕を行ってから売却するべきか、現状のまま売却するべきかは、物件の状態や買主の需要によって異なります。事前に査定を受け、費用対効果を比較することが重要です。

メリット4：管理の手間と時間を削減できる

賃貸経営では、日常的な管理業務だけでなく、予期せぬトラブルへの対応も必要です。

売却すれば、管理会社との契約や入居者対応、建物の維持管理などに費やしていた時間を、自分の生活や家族との時間に充てられます。

複数の物件を所有している方にとっては、管理する物件を減らすことが生活の質の向上につながる場合もあります。

メリット5：相続対策や資産整理につながる

賃貸物件を所有していると、将来的に相続が発生した際、建物の管理や入居者との契約、修繕費用などを次の世代が引き継ぐことになります。

売却して現金化しておけば、相続人同士で分割しやすくなる場合があります。

また、資産を現金に換えることで、今後の生活資金や医療・介護費用などに備えることもできます。

ただし、不動産と現金では相続税評価の仕組みが異なるため、売却が必ずしも節税につながるわけではありません。相続税や譲渡所得税については、税理士などの専門家に確認することをおすすめします。

③ 賃貸物件を売却する進め方・費用・注意点

売却のメリットを理解したら、次に確認したいのが具体的な売却方法や費用です。

賃貸中の物件と空室の物件では、売却の進め方や購入希望者の層が異なります。焦って売却を進めるのではなく、条件を整理しておきましょう。

売却方法は主に2種類

売却までの基本的な流れ

売却時に必要となる主な費用

不動産を売却する際には、いくつかの費用が発生する可能性があります。あらかじめ把握しておくことで、売却後の資金計画を立てやすくなります。

売却前に確認したい税金と節税のポイント

不動産売却で利益が出た場合、譲渡所得税と住民税が課税される可能性があります。

譲渡所得は、基本的に次のように計算します。

税率は所有期間によって異なります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかが、長期譲渡所得・短期譲渡所得の判定基準となります。

また、相続した不動産の場合は、取得費加算の特例や相続空き家の3,000万円特別控除など、一定の条件を満たすことで税負担を軽減できる制度があります。

ただし、賃貸用物件は居住用財産向けの特例をそのまま利用できるとは限りません。適用条件や期限を事前に税理士などに確認しましょう。

売却で失敗しないためのチェックリスト

特に注意したいのが、賃貸中の物件を売却する場合です。入居者がいる状態で売却するオーナーチェンジという方法もあります。

この場合、原則として賃貸借契約を引き継ぐ形で売却するため、購入希望者は家賃収入や入居状況、管理状況などを重視します。

一方、空室にしてから売却する場合は、購入希望者の用途が広がる可能性があります。ただし、退去交渉や原状回復費用などが発生することもあるため、事前の比較が大切です。

④ 鹿児島市で賃貸物件を売却する際のポイント

鹿児島市で賃貸物件を売却する際には、全国共通の不動産売却の知識だけでなく、地域ごとの特性を理解することも重要です。

同じ鹿児島市内でも、交通アクセス、周辺施設、生活環境、駐車場の有無などによって購入希望者の評価は異なります。

エリアごとの特徴を踏まえた売却戦略

これらはあくまで地域特性を把握するための目安です。実際の価格や賃貸需要は、最寄り駅からの距離、道路付け、築年数、間取り、建物管理の状態などによって異なります。

鹿児島市では駐車場の条件も重要

鹿児島市で賃貸物件を売却する場合、駐車場の有無や台数も確認しておきたいポイントです。

特に郊外の住宅地では、車を利用する生活スタイルを想定した購入希望者も多く、駐車場の確保が物件の評価に影響することがあります。

また、バイパスや主要道路へのアクセス、通勤・通学の利便性なども、物件の魅力を伝える際に重要です。

地域の市場動向を把握することが大切

鹿児島県が公表している令和5年住宅・土地統計調査に基づく資料では、鹿児島市の空き家は51,080戸、空き家率は15.3％とされています。

この数字には賃貸用や売却用などさまざまな種類の空き家が含まれますが、物件の供給状況を把握するうえで参考になるデータです。

また、2026年の地価公示では、鹿児島市の住宅地の平均価格は96,100円／㎡、前年比変動率はプラス0.8％となっています。

ただし、地価公示は土地の標準的な価格を示すものであり、個別のアパートやマンションの売却価格を直接示すものではありません。

賃貸物件の場合は、土地・建物の価格だけでなく、現在の家賃収入、空室率、管理費、修繕費、将来の収益性なども含めて評価することが重要です。

鹿児島市内の物件を売却するなら、地域の取引事情を理解している不動産会社に相談することが大切です。

全国一律の査定基準だけで判断するのではなく、鹿児島市の地域性や物件ごとの強みを踏まえた売却計画を立てましょう。

⑤ まとめ｜賃貸経営を続けるか売却するか、早めの相談が大切

賃貸経営は、家賃収入を得られる一方で、空室、修繕費、管理業務、将来の相続など、さまざまな課題があります。

経営を続けることだけが正解ではありません。今後の生活設計や資産状況によっては、不動産を売却することがより良い選択になる場合もあります。

売却するかどうかは査定を受けてから判断しても遅くありません

「まだ売却するか決めていない」「今の物件がいくらで売れるのか知りたい」という段階でも、不動産会社へ相談することは可能です。

現在の査定価格や売却にかかる費用、ローン残債を踏まえた手取り額を把握することで、賃貸経営を継続した場合との比較がしやすくなります。

また、すぐに売却する必要がない場合は、賃貸経営を続けながら将来的な売却時期を検討する方法もあります。

鹿児島市の不動産売却はY&Fエステートへご相談ください

Y&Fエステートでは、鹿児島市を中心に不動産売却や不動産査定に関するご相談を承っております。

賃貸アパート、マンション、戸建て、土地など、物件の種類や状況に応じて売却方法をご提案いたします。

「賃貸経営をやめたいけれど、何から始めればいいか分からない」「空室が増えてきたので売却価格を知りたい」「相続前に不動産を整理したい」など、どのようなお悩みでもお気軽にご相談ください。

売却を無理におすすめするのではなく、お客様の状況やご希望をお伺いしながら、今後の方向性を一緒に考えてまいります。

まずは現在の不動産の価値を知ることから始めてみませんか？