築20年の家は売れる？築年数別に考える中古住宅の売却
こんにちは。
Y&Fエステート藤田です。
ご自宅や相続した住宅の売却を考えたとき、
「築20年の家は、まだ売れるの？」
「築年数が古くなると、建物の価値はなくなる？」
「築30年以上の家でも買主は見つかる？」
「リフォームしてから売った方がいい？」
このような疑問をお持ちの方はいらっしゃいませんか？
中古住宅の売却では、築年数が価格や購入希望者の判断に影響することがあります。
しかし、築年数だけで売却できるかどうかが決まるわけではありません。
建物の状態やこれまでの維持管理、土地の立地、周辺の需要などによって、売却価格や売却方法は変わります。
例えば、築20年の住宅でも、定期的に修繕されていて状態が良ければ、建物を利用したい購入希望者が見つかる可能性があります。
一方、築年数が比較的新しくても、雨漏りや設備の不具合がある場合は、購入希望者が修繕費用を気にすることがあります。
また、築年数が古い住宅では、建物をそのまま売却する方法だけでなく、リフォームして売る方法や、建物を解体して土地として売る方法なども検討できます。
つまり、大切なのは、
「築20年だから売れない」と決めつけず、建物と土地の価値を確認したうえで、自分の住宅に合った売却方法を選ぶことです。
今回は、築20年の住宅が売れる理由、築年数別の売却の考え方、売却価格に影響するポイント、売却前に準備しておきたいことについて分かりやすく解説します。
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① 築20年の家は売れる？まず知っておきたいこと
結論からいうと、築20年の家でも売却できる可能性は十分にあります。
ただし、どの住宅でも同じ価格で売れるわけではありません。
住宅の売却では、主に次のような条件が関係します。
・土地の立地や面積
・建物の構造や築年数
・雨漏りやシロアリ被害などの有無
・屋根や外壁、水回り設備の状態
・これまでの修繕やリフォームの履歴
・間取りや駐車場の使いやすさ
・周辺の住宅需要や取引価格
例えば、立地が良く、適切に管理されてきた住宅であれば、築20年を超えていても、建物を利用したい方に検討してもらえる可能性があります。
反対に、建物の傷みが大きい場合や、周辺の需要が少ない場合には、売却までに時間がかかったり、価格の調整が必要になったりすることもあります。
ここで知っておきたいのが、国土交通省による中古戸建て住宅の評価の考え方です。
以前は、中古木造住宅について、築後20〜25年程度で建物の市場価値が一律にゼロと評価される取引慣行が課題とされていました。
そのため国土交通省は、建物の基礎・躯体の状態や、維持管理、リフォームの状況などを踏まえた評価の考え方を示しています。
参考：国土交通省「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」
つまり、
築20年という理由だけで、建物の価値が必ずゼロになるわけではありません。
住宅の状態や土地の条件を確認し、現在の市場でどの程度の価格が期待できるかを調べることが大切です。
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② 築10年以内の住宅を売却する場合
築10年以内の住宅は、築年数が比較的新しく、住宅設備や内装などの状態が良好であれば、購入希望者にとって魅力になりやすい場合があります。
ただし、築年数が新しいからといって、必ず高く売れるとは限りません。
① 建物や住宅設備の状態が重要
築年数が比較的新しくても、使用状況や維持管理の状態によって建物の状態は異なります。
例えば、
・外壁や屋根に傷みがないか
・キッチンや浴室などの設備が正常に使えるか
・給湯器などの設備に不具合がないか
・雨漏りや水漏れが発生していないか
などを確認しておきましょう。
日頃から丁寧に使用し、必要な修繕を行ってきた住宅であれば、購入希望者にもその管理状況を説明しやすくなります。
② 購入当時の価格と現在の価格は異なる
新築時に購入した価格が高かったからといって、同じ価格やそれ以上で売却できるとは限りません。
周辺の住宅価格や土地の需要、建物の状態、市場の動向などによって、現在の売却価格は変わります。
また、周辺に新築住宅が多く販売されている地域では、中古住宅ならではの価格や立地の魅力を伝えることが重要になる場合もあります。
③ 住宅を購入したときの書類を確認する
築年数が比較的新しい住宅では、購入時の書類が残っていることがあります。
例えば、
・建築確認済証や検査済証
・建物の図面や仕様書
・住宅設備の保証書
・リフォームや修繕の記録
・住宅に関する保証書類
などです。
書類が残っていれば、住宅の状態や仕様を説明する際の参考になります。
築年数が新しい住宅でも、建物の状態と現在の市場価格を確認して売却活動を進めましょう。
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③ 築10年から20年の住宅を売却する場合
築10年から20年程度の住宅では、建物の状態に加え、設備の交換時期や修繕の履歴などが重要になります。
購入希望者は、購入後にどの程度の修繕費用が必要になるかを気にする場合があります。
① 外壁や屋根の状態を確認する
住宅は、日差しや雨風などの影響を受けながら、少しずつ劣化していきます。
外壁や屋根などは、素材や施工方法、環境、これまでのメンテナンスによって状態が異なります。
例えば、
・外壁にひび割れや塗装の劣化がないか
・屋根や雨どいに傷みがないか
・バルコニーの防水に問題がないか
・過去に修繕工事を行ったか
といった点を確認しておきましょう。
必要な修繕を行ってきた記録があれば、購入希望者への説明に役立つことがあります。
② 水回り設備の状態を確認する
キッチン、浴室、トイレ、洗面台、給湯器などは、使用頻度や製品によって交換時期が異なります。
築10年から20年程度の住宅では、設備によって交換や修理を検討する時期に入っている場合もあります。
ただし、築年数だけで交換が必要と判断するのではなく、実際の状態を確認することが大切です。
売却前に設備をすべて新品にする必要があるとは限りません。
修繕や交換にかかる費用と、売却価格や販売のしやすさへの影響を比較して判断しましょう。
③ 修繕履歴を整理する
外壁塗装や屋根の補修、給湯器の交換などを行った場合は、その時期や工事内容が分かる書類を保管しておくと安心です。
購入希望者は、単に築年数だけでなく、どのように管理されてきた住宅なのかを気にする場合があります。
修繕履歴を説明できれば、住宅の状態を判断するための情報になります。
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④ 築20年の住宅を売却する場合
築20年の住宅を所有している方にとって、最も気になるのは「今からでも売れるのか」という点ではないでしょうか。
築20年という年数は、一つの目安にはなりますが、売却できるかどうかを決める絶対的な基準ではありません。
① 建物をそのまま利用したい買主がいる
中古住宅を探している方の中には、新築住宅だけでなく、既存の住宅を購入して住みたいと考える方もいます。
例えば、
・希望する地域に住みたい
・新築より購入費用を抑えたい
・必要な部分だけリフォームしたい
・庭や駐車場のある住宅を探している
といった方です。
住宅の状態や立地、価格などの条件が合えば、築20年の住宅でも検討してもらえる可能性があります。
② 建物の状態によって評価が変わる
築20年の住宅では、建物の状態を確認することが重要です。
例えば、外壁や屋根の状態が良好で、雨漏りなどの不具合がなく、必要な修繕が行われていれば、その情報を購入希望者へ伝えられます。
一方、修繕が必要な部分がある場合は、購入希望者がその費用を考慮することがあります。
住宅の状態を確認し、現状のまま売却するのか、必要な修繕を行うのかを検討しましょう。
③ 土地の価値も確認する
住宅の売却では、建物だけでなく土地の条件も重要です。
例えば、
・駅やバス停などへのアクセスが良い
・スーパーや病院などの生活施設が近い
・駐車場を確保しやすい
・土地の形状が使いやすい
・周辺に住宅需要がある
といった条件は、購入希望者の判断に影響する場合があります。
建物が古くなっていても、土地の立地や条件が魅力になるケースもあります。
築20年だから建物に価値がないと決めつけず、土地と建物の両方を確認して売却価格を検討しましょう。
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⑤ 築30年以上の住宅を売却する場合
築30年以上の住宅では、建物の老朽化や修繕の必要性などが、購入希望者の判断に影響する場合があります。
しかし、築30年以上であっても、売却できないとは限りません。
① 住宅として利用できるかを確認する
築年数が古い住宅でも、建物の状態や維持管理の状況によっては、そのまま利用できる可能性があります。
例えば、
・日常生活に支障がない
・雨漏りなどの不具合がない
・必要な修繕が行われている
・間取りや設備が購入希望者の希望に合っている
といった場合です。
購入希望者がリフォームを前提に探している場合には、築年数の古さだけで判断されないこともあります。
② リフォーム費用を考慮する必要がある
築30年以上の住宅では、購入後に屋根や外壁、水回り設備などの修繕が必要になる場合があります。
購入希望者は、住宅の購入費用だけでなく、その後のリフォームや維持管理にかかる費用も考慮することがあります。
そのため、売却前に大きなリフォームを行うべきかどうかは、慎重に判断することが大切です。
必要な工事の費用を把握したうえで、現状のまま売却する方法と比較しましょう。
③ 建物を解体して土地として売る方法もある
建物の老朽化が著しく、住宅としての利用が難しい場合には、建物を解体して土地として販売する方法も考えられます。
ただし、解体費用がかかるほか、土地の条件や税金への影響も確認する必要があります。
また、更地にしたからといって、必ず売却価格が高くなるわけではありません。
古家付きのまま売却する方法と、更地にして売却する方法を比較してから判断しましょう。
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⑥ 築40年以上の住宅を売却する場合
築40年以上の住宅では、建物の状態だけでなく、土地の利用条件や建築に関する制限なども確認しておくことが大切です。
① 建物の状態を確認する
築年数が古い住宅では、これまでの修繕履歴や現在の状態を確認しましょう。
例えば、
・屋根や外壁の傷み
・雨漏りや木部の腐食
・シロアリ被害の有無
・給排水設備の状態
・耐震性に関する情報
・過去に行った修繕や補強工事
などです。
古い住宅でも、管理状況や修繕の内容によって状態は異なります。
必要に応じて専門家に建物の状態を確認してもらい、分かっていることを整理しておきましょう。
② 建て替えができる土地か確認する
購入希望者が住宅の建て替えを考えている場合、土地が建築に関する条件を満たしているかが重要になります。
例えば、道路との接し方や敷地の条件、法令上の制限などによって、希望する建物を建てられない場合があります。
現在住宅が建っているからといって、必ずしも同じ規模の住宅に建て替えられるとは限りません。
特に、古い住宅や道路との関係が複雑な土地では、売却前に確認しておくと安心です。
③ 古い住宅ならではの需要も考える
購入希望者によっては、古い住宅をリフォームして利用したり、建物の雰囲気を生かして住んだりすることを希望する場合があります。
また、建物の利用が難しくても、土地の立地や形状などに魅力があれば、土地として検討される可能性があります。
築40年以上の住宅でも、建物を利用する需要と土地としての需要の両方を考えて売却方法を検討しましょう。
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築年数別の売却ポイントを比較してみましょう
ここまでの内容を整理すると、築年数別の主な確認ポイントは次のようになります。
築10年以内
確認したいこと
・建物や住宅設備の状態
・購入時の書類や保証関係
・周辺の新築・中古住宅の販売状況
売却の考え方
建物の状態や立地の魅力を整理し、現在の市場価格を確認することが大切です。
築10〜20年
確認したいこと
・屋根や外壁の状態
・水回り設備の状態
・修繕やリフォームの履歴
売却の考え方
修繕の必要性を確認し、現状のまま売る方法と修繕後に売る方法を比較しましょう。
築20年
確認したいこと
・建物を利用できる状態か
・土地の立地や条件
・今後必要になる修繕費用
売却の考え方
築年数だけで判断せず、建物と土地の両方を評価することが重要です。
築30年以上
確認したいこと
・建物の傷みや不具合
・リフォームに必要な費用
・古家付きと更地の売却価格の違い
売却の考え方
住宅として利用する方法と、土地として販売する方法を比較しましょう。
築40年以上
確認したいこと
・建物の状態や維持管理の履歴
・耐震性に関する情報
・建て替えや土地利用に関する条件
売却の考え方
建物を利用したい買主と、土地を探している買主の両方を想定して検討しましょう。
ただし、これらはあくまで一般的な目安です。
築年数が同じ住宅でも、立地や構造、維持管理、修繕状況などによって売却価格や販売方法は異なります。
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築20年の住宅は、リフォームしてから売った方がいい？
築20年の住宅を売却する場合、リフォームをするべきか迷う方も多いと思います。
「古い設備を交換した方が売れやすいのでは？」
「壁紙や床を新しくすれば高く売れるのでは？」
と考えることもあるでしょう。
しかし、売却前にリフォームを行うことが、必ずしも有利になるとは限りません。
例えば、キッチンや浴室を新しく交換するために高額な費用をかけても、その費用を売却価格にそのまま上乗せできるとは限りません。
また、購入希望者によっては、自分の好みに合わせてリフォームしたいと考える場合もあります。
一方、室内の清掃や整理整頓、庭の草刈りなど、比較的費用を抑えながら印象を改善できることもあります。
リフォームを検討する場合は、次の点を確認しましょう。
① 現状のまま売却した場合の査定価格
② 修繕やリフォームにかかる費用
③ 工事後の売却価格の見込み
④ 購入希望者が求めている住宅の状態
⑤ 修繕せずに売却する方法との違い
リフォームを先に決めるのではなく、まず住宅の状態と売却方法を確認することが大切です。
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売却前に確認しておきたい7つのポイント
築20年の住宅をはじめ、中古住宅を売却する際には、次の7項目を確認しておきましょう。
□ 建物の状態を確認する
屋根や外壁、床、水回り設備などに傷みや不具合がないかを確認します。
□ 修繕・リフォームの履歴を整理する
工事を行った時期や内容が分かる書類を準備しておきましょう。
□ 住宅の書類を確認する
図面、建築関係の書類、住宅設備の保証書など、残っている資料を整理します。
□ 土地の条件を確認する
土地の面積、境界、接道状況、建築に関する制限などを確認しましょう。
□ 周辺の売却価格を確認する
近隣の取引状況や現在販売されている住宅などを参考に、価格の目安を把握します。
□ リフォームや解体の費用を確認する
必要な工事がある場合は、費用を把握し、現状のまま売る方法と比較しましょう。
□ 住宅に関する情報を整理する
雨漏りや設備の不具合、過去の修繕状況など、把握している情報をまとめておきます。
すべてを完璧に準備する必要はありません。
分からないことは不動産会社に相談しながら、必要な情報を整理していくと安心です。
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雨漏りや不具合がある住宅でも売却できる？
築年数が古い住宅では、雨漏りや設備の故障などの不具合が見つかる場合があります。
そのような場合でも、必ず修繕を完了してからでなければ売却できないというわけではありません。
物件の状況や売却条件によっては、現状のまま売却する方法を検討できることもあります。
ただし、建物の不具合や過去の被害について把握している場合は、その内容を整理し、適切に説明することが大切です。
例えば、
・現在、雨漏りがある
・過去にシロアリ被害があった
・給湯器や水回り設備が故障している
・床や建具に不具合がある
・過去に修繕工事を行った
といった情報です。
売却にあたって、どこまで修繕するか、どのような条件で契約するかは、物件の状態や契約内容などによって異なります。
必要に応じて建物状況調査（インスペクション）などを検討し、住宅の状態を把握しておく方法もあります。
建物状況調査は、国の基準に基づいて既存住宅の状態を確認する制度ですが、建物のすべての不具合や欠陥がないことを保証するものではありません。
不具合を隠さず、分かっている内容を整理して売却の進め方を相談することが、トラブルを防ぐためにも重要です。
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木造住宅の「法定耐用年数22年」と売却価格は別の話です
築20年の住宅について調べていると、「木造住宅の耐用年数は22年」という説明を見かけることがあります。
これを見て、
「22年を過ぎたら、家の価値はなくなるの？」
と不安に思われる方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、ここでいう法定耐用年数は、主に税務上の減価償却に使用される年数です。
国税庁の耐用年数表では、木造・合成樹脂造の住宅用建物について、法定耐用年数が22年とされています。
ただし、これは税務上の計算に関する基準であり、実際の住宅が22年で使用できなくなることや、不動産市場での価値が必ずゼロになることを意味するものではありません。
実際の売却では、土地の価値や建物の状態、維持管理の状況、周辺の需要などを総合的に確認する必要があります。
「法定耐用年数を過ぎたから売れない」と考える必要はありません。
まずは、現在の住宅の状態と売却価格の目安を確認しましょう。
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築20年の住宅を売却するなら、まずは査定を受けましょう
築20年の住宅を所有していると、
「今売った方がいいのだろうか？」
「もう少し住んでから売った方がいいのだろうか？」
「リフォームした方が高く売れるのだろうか？」
と迷うことがあると思います。
そのような場合は、まず現在の売却価格の目安を把握することをおすすめします。
不動産会社に査定を依頼すれば、立地や建物の状態、周辺の取引状況などを踏まえて、売却価格を検討するための情報を得られます。
また、現状のまま売却する方法と、リフォームや解体を行ってから売却する方法を比較できれば、どの方法が適しているかを判断しやすくなります。
ただし、査定価格は実際の売却価格を保証するものではありません。
建物の状態や市場の状況、購入希望者の条件などによって、最終的な取引価格は変わる場合があります。
大切なのは、築年数だけで売却を諦めたり、先に大きな費用をかけたりしないことです。
まずは現在の住宅の価値を確認し、ご自身の状況に合った売却方法を検討しましょう。
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当社では、中古住宅の売却相談を承っています
Y&Fエステートでは、
・築20年前後の中古住宅
・築30年以上の戸建て
・相続した実家
・長年住んでいない空き家
・修繕やリフォームが必要な住宅
・建物を解体するか迷っている住宅
など、不動産の売却に関するご相談を承っております。
「築20年の家はいくらで売れる？」
「築30年以上でも売却できる？」
「リフォームしてから売った方がいい？」
「古い家を残すか、解体して土地として売るか迷っている」
このような方も、お気軽にご相談ください。
建物の築年数だけで判断するのではなく、土地の立地や条件、住宅の管理状態、周辺の需要などを確認しながら、売却方法を検討するお手伝いをいたします。
売却前にリフォームや解体を決める必要はありません。
まずは現在の住宅の価値を知り、どのような売却方法が適しているかを考えてみましょう。
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まとめ
築20年の住宅でも、売却できる可能性はあります。
ただし、売却価格や売却までにかかる期間は、築年数だけでなく、建物の状態や土地の立地、周辺の需要などによって変わります。
大切なのは、
① 築年数だけで売却できるかどうかを判断しない
② 建物の傷みや設備の状態を確認する
③ 修繕・リフォームの履歴を整理する
④ 土地の立地や利用条件も確認する
⑤ 築30年以上の住宅も、建物と土地の両面から検討する
⑥ リフォームや解体をする前に費用と売却価格を比較する
⑦ 現在の査定価格を把握して売却方法を考える
という7つのポイントです。
特に、
「築20年だから価値がない」
「古い家だから売れない」
と最初から決めつけないことが大切です。
住宅の状態や土地の条件によっては、建物をそのまま利用する方法や、必要な修繕を行う方法、土地として売却する方法など、複数の選択肢があります。
築20年の住宅を所有していて、
「今の状態で売れるのかな？」
「売却前にリフォームが必要かな？」
と迷っている方は、まず現在の住宅の価値を確認するところから始めてみませんか？
※本記事は中古住宅の売却に関する一般的な情報をまとめたものです。実際の売却価格や必要な修繕、建築条件などは物件ごとに異なります。具体的な売却については、不動産会社などの専門家へご相談ください。
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お気軽にお問い合わせください
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「築20年の家はいくらで売れる？」
「築年数が古くても売却できる？」
「リフォームしてから売るべき？」
「相続した古い家をどうすればいい？」
という方も、お気軽にご相談ください。
Y&Fエステートがお客様の状況を伺い、建物の状態や土地の条件などを確認しながら、売却価格の目安や売却方法について分かりやすくご案内いたします。
