こんにちは。

Y&Fエステート藤田です。

土地を売却しようとすると、

「土地が狭いから売れないのでは？」

「こんな小さな土地を買う人はいる？」

「家を建てるには狭すぎるのでは？」

「狭い土地だから、かなり安くしないと売れない？」

このような不安を持たれる方がいらっしゃいます。

特に、

・相続した小さな土地

・古い家が建っている土地

・住宅街の狭い土地

・昔から所有している土地

などでは、

「面積が小さい＝価値が低い」

と考えてしまいがちです。

しかし、実際の土地の価値は、

面積だけで決まるものではありません。

立地や道路との関係、土地の形、建物の配置、周辺環境などによっては、狭い土地でも購入を検討する方が見つかる可能性があります。

今回は、狭小地を売却するときに知っておきたい7つのポイントを分かりやすく解説します。

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① 「狭い土地＝売れない」ではありません

まず最初に知っておきたいのが、

土地が狭いからといって、売れないとは限らない

ということです。

例えば、

・駅に近い

・買い物に便利

・人気の住宅地にある

・前面道路の条件が良い

など、立地に魅力があれば、狭い土地でも需要がある場合があります。

また、

「大きな土地が欲しい」

人だけではなく、

「できるだけ土地代を抑えたい」

という購入希望者もいます。

そのため、

土地の大きさだけで最初から売却を諦めない

ことが大切です。

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② 狭い土地ほど「立地」が重要です

狭小地の売却では、

土地がどこにあるか

が特に重要になります。

例えば、

同じ60㎡の土地でも、

駅に近い土地

通勤・通学や買い物に便利

↓

購入を検討する人が見つかる可能性

駅から離れた土地

購入希望者が限られる可能性

というように、立地によって需要が変わります。

狭い土地だからこそ、

「この土地を必要とする人がいる場所なのか？」

を考えてみましょう。

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③ 土地の「形」と「使いやすさ」を確認する

狭小地では、

面積だけでなく土地の形

も非常に重要です。

例えば、

・細長い土地

・三角形の土地

・旗竿地

・間口の狭い土地

などです。

同じ60㎡でも、

「建物を配置しやすい土地」

と、

「建物の配置にかなり工夫が必要な土地」

では、購入希望者から見た評価が変わる可能性があります。

そのため、

「何㎡あるか」だけでなく、「実際にどのように使えるのか」

を確認しましょう。

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④ 「間口」と「道路との関係」を確認しましょう

狭小地では、

道路にどのように接しているのか

が非常に重要です。

特に確認したいのが、

・前面道路の幅

・土地の間口

・道路との接し方

・道路から敷地へ入る方法

などです。

土地が狭くても、道路との関係が良ければ、

・住宅を建てる

・駐車場を確保する

など、利用方法を考えやすい場合があります。

反対に、

「道路から入りにくい」

「間口が極端に狭い」

などの場合には、利用方法を慎重に検討する必要があります。

そのため、

狭小地ほど「接道」を確認する

ことが重要です。

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⑤ 「どんな家が建てられるか」を考えてみましょう

狭小地を売却するとき、

購入希望者が気にするのが、

「ここに家を建てられるの？」

ということです。

土地が小さくても、

・3階建て

・コンパクトな住宅

・駐車スペースを工夫した住宅

など、土地に合わせたプランを検討できる場合があります。

もちろん、実際にどのような建物が建てられるかは、

・用途地域

・建ぺい率

・容積率

・道路条件

・高さ制限

などの条件によって変わります。

そのため、

「狭いから建物は無理」

と決めつけず、

「どのような利用が可能なのか」

を確認してみましょう。

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⑥ 「狭い土地を探している人」をターゲットにする

狭小地は、

誰にでも向いている土地ではありません。

だからこそ、

「この土地を必要とするのは誰なのか？」

を考えることが大切です。

例えば、

コンパクトな家を建てたい方

「大きな家は必要ない」という方。

土地代を抑えたい方

住宅購入全体の予算を抑えたい方。

利便性を重視する方

駅近など、立地を優先している方。

投資を検討する方

土地の使い方や収益性を考えて購入する方。

このように、

「狭いこと」を弱点として隠すのではなく、必要な人に向けて特徴として伝える

ことが重要です。

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⑦ 価格設定は「坪単価」だけで決めない

狭い土地を売却するとき、

「周辺の坪単価×面積」

だけで価格を決めようとすることがあります。

もちろん、坪単価は参考になります。

しかし、

狭小地は個別条件による影響を受けやすい土地です。

例えば、

・立地

・間口

・土地の形

・道路条件

・建物の配置

・周辺環境

などによって評価が変わる可能性があります。

そのため、

「坪単価が○万円だから、この価格」

と単純に考えるのではなく、

土地全体の利用価値を確認する

ことが大切です。

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狭小地は「土地面積が小さい」からこそ、購入予算を抑えられる場合があります

例えば、

「広い土地は必要ない」

という方にとっては、

小さな土地の方が購入しやすい

場合があります。

住宅購入では、

土地だけでなく建物や諸費用などにもお金が必要になります。

そのため、

「できるだけ土地価格を抑えて、建物に予算を回したい」

という考え方をする方もいます。

つまり、

「狭い土地」という特徴が、購入希望者によってはメリットになる

場合があります。

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狭小地でも「駅近」は大きな魅力になることがあります

例えば、

駅から徒歩数分の土地であれば、

「少し狭くても便利な場所に住みたい」

という需要が考えられます。

反対に、

広い土地でも、

「交通が不便」

という理由で購入を検討する人が限られる場合があります。

このように、

土地の広さだけでは不動産の価値を判断できません。

狭小地を売る場合こそ、

「この場所だからこその価値」

を整理してみましょう。

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「隣の土地」と一緒なら利用価値が変わる場合もあります

狭小地では、

隣接する土地との関係

も確認してみましょう。

例えば、

「単独では利用しにくい」

土地でも、

隣地所有者にとっては、

・敷地を広げたい

・駐車場にしたい

・建物の配置を改善したい

など、購入する意味がある可能性があります。

そのため、

「一般の住宅購入者だけをターゲットにする」

必要はありません。

場合によっては、

隣接地所有者への売却

も選択肢の一つになります。

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相続した狭小地は、まず「現状確認」から

相続した土地の場合、

「親が所有していたけれど、詳しいことは分からない」

というケースがあります。

例えば、

・土地の正確な面積が分からない

・境界が分からない

・古い家が建っている

・道路のことが分からない

・隣地との関係を知らない

などです。

このような場合には、

まず資料と現地を確認すること

が大切です。

特に古い土地では、

「昔と今で周辺環境が変わっている」

こともあります。

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古い家が建っている場合は「解体前に査定」がおすすめ

狭い土地に古い家が建っている場合、

「先に解体して更地にしよう」

と考えることがあります。

しかし、

解体前に一度査定を受ける

ことをおすすめします。

なぜなら、

・古家付きのまま売る

・解体して更地で売る

・建物を活用して売る

などを比較できるからです。

解体費用をかけたからといって、

必ず売却価格が大きく上がるとは限りません。

まずは現在の状態を確認しましょう。

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狭小地を売却する前のチェックリスト

□ 土地の正確な面積を確認した

□ 土地の形を確認した

□ 間口を確認した

□ 前面道路を確認した

□ 接道状況を確認した

□ 建物がある場合は状態を確認した

□ 建物を建てる場合の条件を確認した

□ 周辺の取引価格を確認した

□ 隣接地の利用状況を確認した

□ 現在の土地価値を査定した

これらを整理すると、

「狭いから売れない」ではなく、「この土地をどう売るか」

という視点で考えられるようになります。

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狭小地を売るときに避けたいこと

① 「狭いから安くしよう」と最初から決める

土地の広さだけで価格を決めないようにしましょう。

② 建築できるか確認せずに販売する

購入希望者にとって重要な情報です。

③ 周辺相場だけを見て価格を決める

個別の条件も確認しましょう。

④ 解体してから考える

先に費用をかけず、まず査定を受けることがおすすめです。

⑤ 購入ターゲットを限定する

住宅購入者だけでなく、隣接地所有者なども考えてみましょう。

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「狭い土地だから価値がない」と決める前に

土地を相続したとき、

「こんな狭い土地、売れるのかな？」

と不安になるかもしれません。

しかし、

不動産の価値は面積だけでは決まりません。

立地。

道路。

形。

間口。

周辺環境。

利用方法。

こうした条件を総合的に見ることが重要です。

だからこそ、

「狭いから売れない」

と決める前に、

「この土地を必要とする人は誰なのか？」

を考えてみましょう。

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当社では狭小地の売却相談も承っています

Y&Fエステートでは、

・狭小地

・不整形地

・旗竿地

・古家付き土地

・相続した土地

・空き地

などの売却相談を承っています。

「こんな狭い土地でも売れる？」

「家を建てられる土地なの？」

「古い家を解体した方がいい？」

「相続したけれど、土地の価値が分からない」

という方も、お気軽にご相談ください。

土地の面積だけではなく、

立地・形・道路・利用方法・周辺環境

などを確認し、その土地に合った売却方法を考えます。

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まとめ

狭い土地でも、

「売れない」とは限りません。

狭小地を売却するときは、

① 土地の広さだけで判断しない

② 立地を確認する

③ 土地の形と使いやすさを確認する

④ 間口と道路との関係を確認する

⑤ どんな建物・用途が考えられるか確認する

⑥ 購入ターゲットを考える

⑦ 坪単価だけで価格を決めない

ことが大切です。

さらに、

「隣の土地と一緒なら利用しやすい」

というケースもあります。

狭小地だからといって、

「安くしなければ売れない」

「価値がない」

と最初から決めつけず、

その土地ならではの価値を確認する

ことから始めましょう。

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Y&Fエステート

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