こんにちは。

Y&Fエステート藤田です。

土地を売却しようと思ったとき、

「この土地はいくらで売れる？」

「土地の価格ってどうやって決まるの？」

「同じ地域なのに、価格が違うのはなぜ？」

「公示地価と実際の売却価格は同じ？」

このような疑問を持たれる方は多いのではないでしょうか。

土地の価格は、

「1㎡いくら」

と単純に決められるものではありません。

立地や土地の形、道路との関係、周辺の取引事例、建築条件など、さまざまな要素を総合的に見て判断する必要があります。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、不動産の取引価格や地価公示などを確認できます。取引価格情報は、実際の取引をもとに個別の物件が特定できないよう加工して公表されています。(reinfolib.mlit.go.jp)

今回は、土地を売却するときに、

「どのようなところを見て査定価格を決めるのか？」

を7つのポイントに分けて解説します。

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① 土地の「場所」が価格に大きく影響します

土地の価格を考えるとき、最も基本となるのが、

立地

です。

例えば、

・駅から近い

・買い物に便利

・学校や病院が近い

・住宅街にある

・幹線道路へのアクセスが良い

など、周辺環境によって土地の需要は変わります。

同じ100㎡の土地でも、

「便利な場所にある土地」

と、

「交通や生活に不便な土地」

では、価格が大きく異なる場合があります。

そのため土地査定では、

「何㎡あるか」だけでなく、「どこにあるのか」

を確認します。

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② 周辺で「実際にいくらで取引されているか」を確認します

土地価格を考えるうえで参考になるのが、

周辺の実際の取引価格

です。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、土地の取引価格や面積、形状などの情報を確認できます。取引価格情報は、取引当事者へのアンケート調査などをもとに、個別の取引を特定できないよう加工して公表されています。(reinfolib.mlit.go.jp)

例えば、

近隣の土地が、

1,500万円

1,700万円

1,800万円

で取引されていることが分かれば、その地域の価格を考える際の参考になります。

ただし、

「近所で1,800万円だったから、自分の土地も1,800万円」

とは限りません。

土地の面積や形状、道路条件、時期などによって価格は変わります。

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③ 「公示地価＝売却価格」ではありません

土地価格を調べていると、

「公示地価」

という言葉を目にすることがあります。

地価公示は、国土交通省の土地鑑定委員会が標準地について、毎年1月1日時点の正常な価格を判定して公示する制度です。(mlit.go.jp)

公示地価は土地価格を考えるうえで重要な指標の一つですが、

「公示地価＝その土地が必ず売れる価格」

ではありません。

実際の土地取引では、

・土地の形

・前面道路

・土地の高低差

・周辺環境

・建築条件

など、個別の条件を考える必要があります。

そのため、

公示地価だけを見て売却価格を決めない

ことが大切です。

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④ 土地の「形」も重要です

同じ面積の土地でも、

土地の形

によって使いやすさが変わります。

例えば、

・きれいな長方形

・正方形に近い土地

・細長い土地

・三角形の土地

・旗竿地

などがあります。

住宅を建てる場合でも、

「建物を配置しやすい土地」

と、

「建物の配置が難しい土地」

では、購入希望者から見た評価が変わる可能性があります。

そのため、

「100㎡だから100㎡分の価格」

という単純な考え方ではなく、

「その土地をどのように利用できるのか」

を見ることが重要です。

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⑤ 前面道路との関係も確認します

土地査定で非常に重要なのが、

道路との関係

です。

確認するのは、

・道路の幅

・土地が道路に接している長さ

・接している道路の種類

・角地かどうか

などです。

土地によっては、

「建物を建てるときにどのような条件があるのか」

を確認する必要があります。

そのため、

「道路に面しているから大丈夫」

と簡単に判断するのではなく、法令や現地の状況を確認することが大切です。

特に、

古い土地や相続した土地

では、現在の利用状況と法令上の条件が一致しているか確認しておきましょう。

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⑥ 用途地域や建築条件なども確認します

土地には、

「どのように利用できるのか」

というルールがあります。

例えば、

・用途地域

・建ぺい率

・容積率

・高さに関する制限

・防火・準防火地域

などです。

同じ100㎡の土地でも、

「住宅を建てる土地」

として利用する場合と、

「別の用途が想定される土地」

では評価が変わることがあります。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、地価公示や取引価格だけでなく、都市計画情報や周辺施設情報なども確認できます。(reinfolib.mlit.go.jp)

土地を売却する際には、

「この土地にはどんな利用方法があるのか？」

という視点も重要です。

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⑦ 土地の「個別の状態」を確認します

最後に確認したいのが、

その土地ならではの条件

です。

例えば、

・高低差がある

・擁壁がある

・崖に近い

・水路がある

・土地に古い建物がある

・樹木がある

・境界が不明確

・越境がある

などです。

こうした条件は、購入希望者が土地を利用するときの費用や手間に関係する場合があります。

そのため、

「地図上では同じような土地」でも、現地を見ると価格が違う

ということがあります。

土地査定では、こうした個別事情を確認することが重要です。

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土地査定では「取引事例比較法」の考え方も重要です

不動産の価格を考える代表的な手法の一つに、

取引事例比較法

があります。

国土交通省によると、取引事例比較法は、適切な取引事例を選び、価格について時点修正や地域要因・個別的要因の比較などを行って、対象不動産の価格を求める方法です。(mlit.go.jp)

簡単に言えば、

「似た土地が実際にどのくらいで取引されたのか」

を確認し、

そこから、

「今回の土地との違い」

を調整して価格を考える方法です。

土地を売却するときには、この考え方が非常に参考になります。

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「坪単価×面積」だけでは土地価格は決まりません

土地の価格を調べていると、

「この地域は坪50万円だから、50坪なら2,500万円」

という計算を見かけることがあります。

もちろん坪単価は参考になります。

しかし、

それだけで売却価格を決めることはできません。

例えば、同じ50坪でも、

A土地

・整形地

・道路条件が良い

・高低差が少ない

B土地

・不整形地

・道路条件に注意が必要

・高低差がある

という違いがあれば、評価が変わる可能性があります。

だからこそ、

「面積×坪単価」だけではなく、土地全体を確認する

ことが大切です。

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土地の査定価格が会社によって違うのはなぜ？

複数の不動産会社に査定を依頼すると、

「A社は2,500万円」

「B社は2,700万円」

「C社は2,300万円」

というように、価格に差が出る場合があります。

これは、

・参考にする事例

・土地の評価方法

・周辺市場の見方

・売却期間の想定

・物件の個別条件の評価

などが異なるためです。

そのため、

「一番高い査定額＝一番高く売れる」

とは限りません。

重要なのは、

「その価格になる理由を説明してもらうこと」

です。

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高い査定価格を出してもらえば、高く売れる？

ここも注意したいポイントです。

例えば、

A社：2,500万円

B社：3,000万円

と査定された場合、

「3,000万円の方がいい」

と思うのは当然です。

しかし、

実際の市場価格とかけ離れた価格で売り出すと、

・問い合わせが少ない

・内覧につながらない

・販売期間が長くなる

などの可能性があります。

そして、売れない期間が長くなると、

「結局、価格を下げる」

というケースもあります。

だからこそ、

査定価格の「金額」だけでなく「根拠」

を確認しましょう。

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土地査定を受ける前に準備しておきたいもの

査定を依頼するときは、手元に次の資料があれば確認してみましょう。

□ 登記識別情報・権利証

□ 固定資産税の資料

□ 公図

□ 測量図

□ 境界確認書などの資料

□ 土地を取得したときの契約書

□ 建物がある場合の建築関係資料

すべて揃っている必要はありません。

手元にある資料を見せることで、土地の状況を確認しやすくなります。

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相続した土地は「査定＋現地確認」がおすすめです

特に相続した土地では、

「親が所有していたけれど、自分は土地のことをよく知らない」

というケースがあります。

その場合、

・境界

・道路

・土地の形

・建物

・利用状況

などを自分だけで判断するのは難しいかもしれません。

そこで、

資料だけではなく、実際の現地を確認する

ことも重要です。

「昔と今で土地の状況が変わっている」

ということもあります。

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土地を売るなら「価格」だけでなく「売却後」まで考えましょう

土地売却では、

「いくらで売れるか？」

が最も気になると思います。

しかし、

「いくら手元に残るか？」

も重要です。

例えば、

売却価格

↓

仲介手数料

↓

測量費

↓

解体費

↓

その他の諸費用

↓

税金が発生する場合は税金

↓

最終的な手取り

というように考えます。

特に古家付き土地では、

「建物を解体してから売るのか、そのまま売るのか」

によって必要な費用が変わる場合があります。

価格だけでなく、トータルで考えましょう。

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土地を売却する前の7つのチェックポイント

最後に今回の内容をまとめます。

① 土地の立地を確認する

② 周辺の取引価格を調べる

③ 公示地価などの指標を確認する

④ 土地の形を確認する

⑤ 前面道路との関係を確認する

⑥ 用途地域や建築条件を確認する

⑦ 高低差・境界など個別の条件を確認する

この7つを整理すると、土地価格を考える材料がかなり集まります。

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「この土地、いくら？」と思ったら、まず査定を

土地の価格について、

「自分で調べてもよく分からない」

という方は少なくありません。

インターネットで周辺価格を調べることもできますが、

実際の土地には、それぞれ違った条件があります。

公示地価や取引価格情報は参考になりますが、それだけで個別の土地の売却価格を決めることはできません。

国土交通省の不動産情報ライブラリでも、取引価格は面積や前面道路などの個別要因、取引事情によって変わることが案内されています。(reinfolib.mlit.go.jp)

だからこそ、

「自分の土地の場合はどうなのか？」

を確認することが大切です。

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当社では土地の無料査定を承っています

Y&Fエステートでは、

・相続した土地

・空き地

・古家付き土地

・住宅用地

・土地と戸建て

などの売却相談を承っています。

「まだ売るか決めていない」

という方も大丈夫です。

現在の土地価格を確認して、

売る・貸す・残す

それぞれの選択肢を考えるための情報として査定をご利用いただくこともできます。

土地の形や道路、建物の状態なども確認しながら、

「なぜこの査定価格になるのか」

を分かりやすくご説明いたします。

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まとめ

土地を売却するときの査定では、

「土地の面積」だけではなく、さまざまな条件を確認します。

特に重要なのが、

・立地

・周辺の取引価格

・公示地価などの指標

・土地の形

・前面道路

・用途地域や建築条件

・高低差や境界などの個別条件

です。

そして、

「査定額が高い会社を選ぶ」

だけではなく、

「その価格になる根拠を確認する」

ことが大切です。

土地は同じ地域にあっても、一つひとつ条件が異なります。

だからこそ、

「うちの土地はいくら？」

と思ったら、まず現在の価値を確認してみましょう。

※この記事は土地価格や不動産査定についての一般的な情報を紹介するものです。実際の売却価格は、物件の状態、市場環境、取引条件などによって変わります。公示地価や不動産取引価格情報は参考資料であり、個別の土地の売却価格を保証するものではありません。国土交通省の不動産情報ライブラリでは、取引価格情報や地価公示、都市計画情報などを確認できます。(reinfolib.mlit.go.jp)

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