「利回り10%」の罠。修繕費と税金で消えるキャッシュフローの正体
「利回り10%物件、ついに見つけました！」
意気揚々と相談に来られる投資家の方に、私はあえて冷や水を浴びせることがあります。不動産投資は「買った時」がゴールではなく、「所有し続け、最後にいくらで売るか」のトータル収支がすべてだからです。
ネット上の収益物件サイトに並ぶ「表面利回り10%」という数字。
その裏側に潜む、キャッシュフロー（手残り）を食いつぶす3つの真実をお話しします。
1. 表面利回りと実質利回りの「深い溝」
多くの方が計算に入れるのは「固定資産税」や「管理委託費」まで。
しかし、築古の高利回り物件ほど、「突発的な修繕費」が収支を直撃します。
外壁塗装：150万〜300万円
屋上防水：100万〜200万円
給排水管の更新：1戸あたり数十万円
仮に年間家賃収入が500万円（利回り10%）だとしても、大規模修繕が重なる年にこれらの費用を支払えば、その年のキャッシュフローは一瞬でマイナスに転じます。
2. 「デッドクロス」の恐怖
ここが最も見落とされがちなポイントです。
不動産投資には、帳簿上の利益（黒字）なのに、手元の現金が足りなくなる「デッドクロス」という現象があります。
減価償却費 < 借入金の元金返済額
この状態になると、「経費にならない元金返済」に税金がかかるため、手残りが急激に減ります。特に築古物件は減価償却期間が短いため、購入から数年でこの壁にぶつかるリスクが高いのです。
3. 出口戦略（売却）の難易度
「利回り10%」でしか売れない物件は、裏を返せば「それくらいの高利回りでなければ、リスクが怖くて誰も買わない物件」ということです。
銀行融資がつきにくい法定耐用年数超え
人口減少が止まらないエリア
いざ売却しようとした際、買い手がつかずに価格を下げれば、それまで数年間積み上げてきたインカムゲイン（家賃収入）は、売却損（キャピタルロス）によって一瞬で吹き飛びます。
経営者としての結論
私がお客様にいつもお伝えしているのは、「利回りよりも『純現金収支』を見よう」ということです。
表面利回りという「化粧」に惑わされるのではなく、空室率や運営費（OPEX）を厳しめにシミュレーションした「素顔の数字」で判断すべきです。
